楼市回暖反弹或大局已定 房企年末扩张各显神通

　　2012年年终楼市回暖反弹似是大局已定。截至12月9日，上海市商品住宅成交面积844万平方米，预计年终将接近于2010年938万平方米的成交量，远高于2011年的730万平方米；当前全市商品住宅成交均价为22497元/平方米，相比2011年的成交均价上涨2%，均价的涨幅也趋于稳定。

　 　相较于上半年的冷淡，下半年则成为房企卖楼的“黄金时期”。以嘉凯城为例，进入下半年，嘉凯城旗下项目库存集中推出，第三季度单季度实现营业收入20.38亿元，同比增长46.6%。预计在第四季度，公司还有近30亿元现金的流入。据记者了解，保利地产、中海地产、绿城集团等十余家标杆房企在10月就完成了年度销售任务。

　　受益于市场回暖，资金压力纾解，各大房企融资拿地举动频频，进入扩张新周期。据不完全统计，11月前29天，经营性用地供应面积较10月同期上升约219%，成交延续前期活跃的行情，仅万科、绿城、招商、保利、富力和金地6家企业合计拿地权益支付价格达到110.45亿元，权益建筑面积达327.95万平方米。

　　与此同时，在市场销售回暖、资金压力得到纾解的情况下，房企并没有放缓融资的步伐。据中国指数研究院的房企监测报告统计，在刚结束的11月共有20笔主要的房企融资，总金额达到379.2亿元。最为瞩目的是近期华东地区知名房企旭辉地产和新城控股赴港上市，两家公司分别募资约21.3亿元、15.3亿元。

　　值得一提的是，在房企融资扩张渠道上，一些大型房企也在寻求新的商业模式。近期嘉凯城发布成立总计为50亿元的房地产基金“嘉融优势发展基金”，1期已经启动，预计将募集8亿至10亿元，用于对嘉凯城湖州的优势项目龙溪翡翠项目进行投资。对此，分析人士指出，中国房地产市场的资本结构，更多地依靠自筹资金(占32%，其中5%为信托)，以及预售款(占25%)。相比之下，海外房地产市场的资本结构，基本上是私募债权、私募股权、上市股权与债权三分天下。因此，房地产私募基金未来将大有可为。