上市公司卖房卖地三大目的：冲业绩求转型谋定增

　　又到年终，对上市公司来说，若想突击增厚业绩，卖房卖地是屡试不爽的一招。

　　今年以来，多数主营不济的上市公司依然通过变卖房产充实业绩，尤其对面临“戴帽”和退市压力的公司来说，卖房折现成为其挽救业绩的“最后一根稻草”。

　　据记者不完全统计，截至今年三季 度末，共有800余家非房地产上市公司拥有投资性房地产，价值合计1539.93亿元。若将上市公司出售房产资源或业务的初衷进行分类，大致可分挽救业绩、转型求生、“清障”定增三个类型。

　　挽救业绩的最后一根稻草

　　今年以来，南京医药、福建南纸、春晖股份、ST厦华等公司通过卖房折现挽救业绩，以避免“戴帽”或退市压力。

　　南京医药2.54亿元挂牌卖房力避“戴帽”即为一个典型案例。2011年亏损1.83亿元的南京医药，在定增引入联合博姿作为战略投资者的计划暂时搁置时，为保年度业绩，公司于11月16日着手处置价值2.54亿元的三处房产。

　　值得注意的是，这三处固定资产中，位于中山东路486号南京医药大厦正是南京医药目前的注册地和办公场所，此次也成为南京医药变卖的资产，作价2亿元。根据三季报，公司名下固定资产总值为5.89亿元左右，本次挂牌转让房产相当于一下子卖掉了近一半的固定资产。

　　作为国内第四大医药流通企业，南京医药业绩已连续多年下滑，在2011年净利润亏损的情况下，今年上半年又亏5091.67万元，直到三季度主营业务仍未改善，于是南京医药开始考虑依靠资产处置做业绩。根据三季报，公司通过非流动资产处置获得收益高达9191万元，南京医药第三季度实现净利润5193万元，在“填平”上半年的亏损后，前三季度累计盈利101万元。

　　类似公司还有福建南纸，其2011年亏损3.03亿元，今年前三季度亏损扩大至3.39亿元。11月20日，福建南纸审议通过了资产转让议案，拟将旗下的林场挂牌转让，拟挂牌价为2450.18 万元。

　　其实，这已不是福建南纸今年首次出让土地资产了。7月31日，公司决定将拥有的五宗闲置地块及地面附着物由南平市土地收购储备中心进行收储。9月19日，南平市国土资源局将收储的四宗地块挂牌出让，成交总价款为3.99亿元。11月13日，福建南纸收到由财政厅拨付的土地收储出让金返还款2.79亿元。加上后续林林总总的资产转让收益，基本能够填平亏损，或助其成功避免“戴帽”。

　　房企转型的最后一顿晚餐

　　在地产行业持续的调控政策下，呈现出强者愈强，弱者转型另谋生路的现象，例如中恒集团、创兴资源等公司就属此类。不过，即便主营业务已转向其他行业，这些公司依然能够仅凭其地产业务的结转及出售等“清场”工作，实现相当可观的投资收益。上述现象好比地产公司转型前的“最后一顿晚餐”。

　　今年3月份，中恒集团宣布拟逐步退出房地产业务，集中精力发展制药和食品产业。上半年，公司先后剥离全资子公司中恒房地产公司和钦州北部湾房地产公司的股权，对公司业绩形成有力支撑。

　　中恒集团先将中恒房地产公司100%股权作价5.46亿元转让给控股股东中恒实业和华凯房地产公司，二者均以现金方式支付。截至5月19日，公司已全额回收股权转让款5.46亿元，税前投资收益达2.1亿元，贡献盈利占中恒集团上半年3.46亿元净利润的48.80%。

　　6月份，中恒集团又将钦州北部湾房地产公司100%股权和名下所属全部资产以8.5亿元的价格转让给柳州市政工程集团，本次转让将再次为公司带来约2.25亿元的税前投资收益。

　　可以看出，仅凭借上述两笔股权转让，中恒集团就能获得4.35亿元的投资收益，而反观公司去年业绩，全年仅实现净利润3.75亿元。在此背景下，公司今年业绩增长已成为“大概率事件”。

　　与中恒集团类似的还有创兴资源。2011年，创兴资源决定退出房地产行业，转向矿产资源开发领域。转型后，公司今年半年报盈利暴增13倍，不过主要还是受益于房产业务的“清场”工作，即参股房地产子公司上海振龙的结转收入及转让收益为公司贡献了绝大部分收益。

　　定增重组的最后一道障碍

　　2010年10月，证监会网站发布 “暂停房地产企业重组申请”的消息，此后，房企重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在资本市场的再融资大门全部关闭，甚至一些主营非房地产开发的公司，也因拥有部分地产业务而无法进行定增。

　　上市公司为了重启再融资渠道，房地产业务成为最后一道需要扫除的障碍。于是，包括华星化工、永辉超市、人福医药等在内的多家上市公司纷纷开始剥离地产业务，为定增再融资“清障”。

　　今年7月20日，华星化工发布非公开发行股票预案，拟以每股4.36元向华信石油发行不超过4.52亿股，拟募集资金约19.7亿元，用于年产30万吨离子膜烧碱工程项目、“年年富”配送中心建设项目、偿还银行贷款和补充流动资金。发行完成后，华信石油将持有华星化工不超过60.61%股份，成为新任控股股东。

　　公布增发方案不久后，华星化工即宣布拟剥离旗下涉房资产。根据9月11日公告，华星化工拟将所持的华星建设51%股权挂牌转让，挂牌价不低于8271.45万元；同时，受让公司须向华星建设提供财务资助5261.72万元。分析人士指出，此次剥离的华星建设涉及房地产开发，应是公司为增发方案符合相关监管要求而采取的“清障”工作。

　　此外，永辉超市刚刚公告剥离其拥有的唯一房地产业务后，次日就宣布拟议再融资事宜的做法也明显符合上述操作思路。

　　8月29日，永辉超市公告称，拟全部转让所持有的福建恒力博纳广场发展有限公司30%股权，交易金额为4497.42万元。而该参股房产公司是永辉超市2011年4月份刚刚出资设立的，用于开发“地理位置优越及具有稀缺性商业物业特点”的恒力博纳广场。

　　作者：王雪青 (来源：中国证券报)