刘志峰：中小城镇和小城市是城镇化重要地区

　　中国城市发展（冬季）论坛2012年12月15日在河北省张家口市崇礼县召开。全国政协常委、人口环境资源委员会副主任、中国房地产业协会会长刘志峰出席论坛并发表主题演讲，他指出，将来中小城镇和小城市是城镇化的重要地区，根据大城市的发展经验，住房建设市场的繁荣是我 们中国提升的龙头，保持大城市住房市场稳定发展的同时，中小城市和小城镇的住房市场将得到极大的发展，发展中小城市和小城镇发展，有利于市场的稳定运行。

　　以下为文字实录：

　　刘志峰：各位新老朋友大家上午好，咱们这次论坛主题叫城市新领袖，有几个专题，叫城市转型，投融资创新等等，今天我主要谈一个方面，就是加快推进房地产业转型。党的十八大把加强生态文明建设放在突出位置，与经济建设、社会建设、政治建设、文化建设构成了四位一体的战略总布局，对房地产而言，顺应经济发展和宏观调控要求，加快转变过去依靠资金投入、土地增值、规模扩张的粗放式的发展模式，走资源利用少，环境负荷低，生态良性循环的可持续发展思路，提高发展的质量和效益是大势所趋，任务所在。我认为房地产业转型发展重点要从五个方面着手抓起。

　　一、向绿色发展方向转型。借助于房地产业是典型的大量消耗资源、能源的产业，是节能减排的重点领域，据调查我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中能耗已占全社会总能耗的19.5，我这个数字不是瞎说的，是经过专家几个月的测算弄出来的。其中建材生产能耗占20%，民用建筑能耗，民用建筑建材生产所用的能耗，民用建筑能耗占1.5%，使用能耗占28%，随着经济发展，使用情况改善，第三产业比重提高，民用建筑总能耗比重将进一步增加，我估计到“十二五”末，民用建筑总能耗大概要达到51%。目前来讲建筑能耗是光讲使用能耗是28%，实际上应该把全口径来算，这样有利于从建造，包括材料生产，材料区降低用材能耗。

　　房地产业像绿色方向转型，要确立两个理念，注重两个统筹，关于两个理念，一个是要确定提高建筑寿命，使用寿命是三大的理念，我国建筑实际使用年限规定普通房屋为50年，重要建筑为100年，由于种种原因，原因很多我就不讲了，在我国建筑统计平均使用寿命竟为30年左右，这个数字不是瞎说的，我们统计了两万多栋房屋，被拆年限统计出来的。欧美发达国家建筑使用寿命也是50年，标准和我们一样，但是统计平均使用寿命比我们长得多，英国达到125年，法国85年，美国80年，我国建筑使用寿命短，不仅造成了资源和能源的极大浪费，使节能减排的成果大打折扣，还产生了大量的建筑垃圾。

　　第二，要确立从规划、设计、施工、使用、维护、拆除以后再利用这个全过程和建筑全寿命周期综合考虑建筑节能的理念。现在日本设计的房屋标准是一百年，目前正在讨论二百年房屋，现在日本一百年房屋，房屋拆除以后能够回收利用的建筑垃圾80%，包括混凝土拿来铺马路，回收率达到80%。我们这方面的回收率几乎是零。

　　关于两个统筹，一个是统筹新的建筑和既有建筑，新的建筑要严格执行标准，北方地区要实行供热、风物计量，房屋建成二次改造，要加快推进供热计量和节能改造，形成政府引导…扩大改造覆盖面，这项工作这几年实行的比较好，财政部、发改委都比较支持。

　　二是统筹城乡建设，加强对农房建设的规划和指导，建立健全管理体制和运营机制，推进城乡一体化管理，促进城乡协调发展。

　　二、要像产业化方向转型，长期以来我国的建筑方式粗放，大部分施工供需在现场进行，以手工业为主，资源能源消耗高，要推广企业和城市推动产业化的住宅经验，结合大规模推进保障性住房建设，加大力度推动住房产业现代化，实行住房产业化，由传统的建筑业像新兴的制造业转变。实际上传统的房地产业和建筑业完全可以改造为先进的制造业。推动住宅产业化，核心要实现住宅设计标准化，不仅包括生产也包括构建、设备、生产工厂化，现场施工装配化，土卸装修一体化。耕地失算（音）住宅建设采用现代化的方式进行建造，节材率达到80%，我们用传统的方式盖房子，加入说一万平米，我们用现在的方式，同样的材料、原料消耗的能耗节约20%。节水率达到20%，提高施工效率四到五倍，在工业化建造住宅方面，长沙远大，他的公司名字就不一样，和某某开发公司不一样，他叫长沙远大住宅工业有限公司，和浙江保业（音）集团，我认为这两个企业是典型的代表。长沙远大在住宅结构方面，产业化率达到了75%以上，75%以上包括墙体、楼板、楼梯等等，统统是工厂化预资（音），承重部分，特别是结构部分是现浇，为了房屋安全。加上全装修，产业化率已经达到了85%以上。因此可以说基本实现了像造汽车一样造房子，实现了节水、节材、节地、节能的能力，而且使用有产业化的方式建造房屋，质量比较稳定，比较高。工期大大缩短。我是1992年调到国家技改委当副住主任，当时的房子是翠微路，墙面差3厘米，反正没有办法就抹泥，人家工厂化生产房屋，不是差厘米，毫米都不差，用微米来计算，因此住宅的通病，漏水、串味等等都没有了。

　　第三向造好房子方向转型，过去城镇住房制度造成了住房短缺，1998年实行了合适分配化，那个时候老百姓的住房需求很喷放，因此开发商盖了房子不售卖，多数开发商不重视房屋的品质，房地产调控实施以后，越来越成熟和理性。房子的品质在市场上越来越重要，特别是自主性的和改善性的需求，老百姓更看中内在的品质、性价比、配套服务和环境。因此长寿命、高品质、高性价比，绿色节能环保的好房子越来越受到欢迎。特别是在设计合理、功能齐全的功能住房需求增长很快，今年以来卖房子70%以上都是中小户型，都是刚性需求。提高住房品质就要大力推进住宅性能认定制度，关键是住宅性能认定制度，全面提高住宅五个性能，也就是内久性能、使用性能、经济性能、安全性能。欧美发达国家早就有了性能认定这个制度，日本规定了不经过住宅性能认定房子不能卖的，不能销售，不经过住宅性能认定这个房子不能卖。

　　我国在99年颁布了住宅性能认定的适应办法，2005年颁布了性能认定的技术标准，因此也就是说从06年开始试点，到目前为止，一共有935个开发项目搞了性能认定。因此要大力推广性能认定这个制度，推动住宅居住进步，推动长寿命、高品质的住宅，实现住宅结构与管线设备分离，房屋结构可以一百年、二百年，管线设备不可能到一百年，一般也就15年、20年就了不得了，现在房子管线都在墙体里面，要拆，房屋机构会受到影响。把房屋结构和管线设备分离不改变主体结构情况下，不影响空间布局的调整，从而提高建筑寿命，建造百年住宅。我们在前年专门搞了一个小区，搞百年小区试点，效果很好，今年中国房地产协会又决定搞五个项目，搞百年住宅试点。提高住宅品质还要促进住宅全装修，目前我们国家全装修不到10%。大家都住房子，购买房子以后还要进行二次装修，毛坯房不是真正的商品，是半成品，二次装修又造成了资源浪费、环境污染和安全隐患。我没有看到哪个国家是毛坯房供应的。

　　2009年国家住宅工程中心在两万多户居住房子进行调查，发现在家庭装修中间，对水和电器管线进行拆改的是41%、44%，对房屋墙体拆改的占到88.8%的，对卫生间拆改的41%，二次装修出现了大量的拆改，毛坯房二次装修过程中间，平均每户产生的建筑垃圾1.5吨到两吨，占装修材料总量的5%-8%，污染了环境，浪费了资源。实行土建装修一体化，节材率提高了10%以上，建筑垃圾减量到90%以上，因此取消毛坯房利国利民，势在必行。在土建装修一体化，不是简单的毛坯房加装修，关键是在设计上，要把规划设计方面就要统筹考虑装修设计，要实现建筑设计，施工图设计结合起来。

　　推进产业化的问题说老实话，我讲过多少次，咱们没有这个意识，有了意识叫没有知识，有了意识，有了知识叫没有政策，我们这个政策要好好研究怎么推进产业化，怎么样推进全装修，为节能减排做出大的贡献，这是大头。现在太阳能、新能源利用也是一个方面，地热利用也是一个方面，我认为使用产业化，节建20%，节水60%，这个头很大。

　　第四，向技术进步转型，论发展速度我们是全球领先，论总体发展水平，实事求是讲并不高，特别是绿色节能环保技术和技术集成能力比较弱，房子也是高科技产品，过去我们讲科技与生产相结合，现在提出要发挥科技支撑引领作用，不仅要服务航天航空造船军工领域，也要与民生像结合，住宅是重要的民生问题，因此房地产业要高度关注科技进步，特别是产业化技术发展的趋势，改造提升传统的住宅产业。一方面提高自主创业能力，另一方面要加快对国外技术的引进，从而不断缩小差距，由追赶到并行，进而实现超越，要组建产业技术创新联盟，搭建互利共盈的平台，形成产学研用多环节完整的产业链，改变科技应用两张皮的状况，加快科技成果转化。

　　这里我讲个例子，咱们产业化，有的企业产业化实际上并不落后，在国内推广为什么比较难呢？就是缺乏支持政策。巴西新总统上台，过去一年了，竞选的时候承诺我在这五年期间要为老百姓盖五百万套保障住房，委内瑞拉也承诺要怎么样，一年过去了一套没盖，后来找到了中国一家企业，每平方米800多美元，一套房假如说50平米就是40000多美元。巴西高层领导见企业老板，希望你帮我完成这个任务，我可完成不了，我最多每年给你盖十几万套，这个没有问题，你要多我完成不了。实际上国外市场很需要，咱们推不开，没有政策支持。

　　第五，向中西部地区和中小城镇发展转变，目前中国一线城市过度发展，二三线城市，特别是小城镇发展不够的方向正在改善，中小城市和小城镇发展存在太多的欠帐，将来中小城镇和小城市是城镇化的重要地区，根据大城市的发展经验，住房建设市场的繁荣是我们中国提升的龙头，保持大城市住房市场稳定发展的同时，中小城市和小城镇的住房市场将得到极大的发展，发展中小城市和小城镇发展，有利于市场的稳定运行，中小城镇住房市场需求通常比较实际，投资需求比例很低，我国中西部地区许多现成的房价水平都处于较为平稳的态势，住房的发展有助于维护市场的平稳运行。我们的投资思路、发展思路、发展方式也应该做出调整，如果说过去我们企业热衷于大城市、特大城市、黄金地段，聚焦于高端社区，高端商品房的建设，现在需要把目光转向需求份额较大的商品房，关注中小城镇，关注小城市，转向小城镇，可持续发展领域一定在中小城市和星罗密布的小城镇，我的发言完了，谢谢大家。