马光远：炒作“城镇化”将毁掉楼市

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　　如果未来10年，中国要加快城镇化的步伐，则必须确保房价的稳定，否则，如果让这个概念随意炒作，炒高房价，进入城市的农民将没有任何可能买得起住房，中国的城镇化将会受到沉重的打击，很多进入城市的人口将无房可住，在政府无法提供天量的保障房的情况下，无房人口将成为社会不稳定的最大隐患，这是政府应该清醒的认识到的。

　　12月18日，国家统计局发布了11月份全国70个大中城市房价数据，其中，新建商品住宅价格环比上涨的城市超过了75%，达53个，较上月的35个有较大幅度增加。而北京以0.8%的涨幅位居全国第二。

　　而从11月份以来的交易情况看，往年交易平淡的年底楼市，却出现了异常的火爆场面：北京一套标价230的房子，过了一夜就跳涨至300万，不仅价格异动，成交量也出现井喷，从11月开始，无论是新房和二手房市场，签约量环比均出现三成左右的上涨。其中，新房签约套数同比上涨了94%，接近翻倍。而12月上旬北京全市纯商品住宅新增供应6437套，前十天的供应量已比11月全月供应量上涨了34%。而北京之外，广州更是出现了好几个楼盘排队哄抢的场面。

　　当然，从今年整个房地产市场的表现看，无论是成交量，还是价格，都是房地产调控以来最为抢眼的一年。万科、招商地产等全国知名的开发商几乎都提前完成了销售任务。以三季报为例，万科以1100.2亿元的前10个月业绩，成为今年首个上千亿元销售额的房企。此外，中海地产前9个月累计销售额达919亿港元。事实上，在8月份，中海地产已悄悄将年度销售目标上调至1000亿港元，目前已经完成目标的91.9%。此外，保利前三季度销售额较年初800亿的销售目标已完成94.54%。而一线城市的成交，更是创下近年来的新高。北京市的商品房销售面积在10月份就已经超过了去年全年。可以说，在严厉的房地产调控政策下，开发商通过让利、打折等促销方式，以价换量，度过了销售的寒冬。

　　然而，尽管如此，年底房地产市场的空前火爆还是非常不正常，而在这不正常背后的推手就是开发商等利用“城镇化”的概念做噱头，制造恐慌性的购买。在很多开发商的逻辑中，城镇化必然推动住房需求的大增，而住房需求的大增又必然导致房价的暴涨，在一些开发商“明年3月房价暴涨”的蛊惑下，观望者开始仓皇入市。

　　然而，无论是国家加快城镇化的实质，还是房地产政策，并不助长房价的暴涨。这是一个很简单的常识。城镇化是要让农民转为市民，进入城市的农民当然需要房子，但就目前的房价而言，不仅进入城市的农民根本无力购买房子，即使北京的高收入阶层也无力购买北京的房子。也就是说，不要说暴涨，即使房价维持目前的状况，进入城市的农民也没有可能购买房子。

　　而且，无论是在先前召开的中央政治局会议，还是在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，政策层面都一直强调要坚持房地产调控不动摇，这也是高层担心开发商利用“城镇化”进行炒作的先见之明。不出意外，明年限购政策将继续，将使得那些有钱购房房产的人继续被屏蔽在住房市场之外，将大大的抑制房地产的真实投资需求。在投资需求被抑制的情况下，仅仅依靠自主需求，要想撬动房价上涨无疑是痴人说梦。根据一些机构的统计，中国城镇住房拥有率快要达到90%，事实上这个拥有率在2000年左右的时候已经达到了80%以上，10年的时间，不过提高了10个百分点而已，这几乎意味着，在中国拥有多套住宅的家庭比例不是一个小的数字。在房价和大多数人口的收入距离太远的情况下，单靠无房一族支撑中国房价，不过是一个笑话。

　　如果政策不要出现大的波动，中国房价，这场拔河游戏将不再出现一边倒的结局。僵持大格局的温和上涨，也许会是各方都能接受的可能。

　　我一直强调，在中国城镇化还没有完成的情况下，房地产的黄金期虽然已经过去，但房地产的好日子依然没有过去，房地产将从黄金时代走向白银时代，但这不意味着房价还有暴涨的可能。特别是，如果未来10年，中国要加快城镇化的步伐，则必须确保房价的稳定，否则，如果让这个概念随意炒作，炒高房价，进入城市的农民将没有任何可能买得起住房，中国的城镇化将会受到沉重的打击，很多进入城市的人口将无房可住，在政府无法提供天量的保障房的情况下，无房人口将成为社会不稳定的最大隐患，这是政府应该清醒的认识到的。

　　基于此，面对年底楼市的反常的繁荣和热销，高层应该未雨绸缪，随时储备政策，防止开发商利用城镇化进行炒作，推高房价，避免城镇化成为高房价的“伟哥”。

　　（作者系经济学博士，财经评论员）

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