为什么岁末楼市复苏反而令人心忧

　　中国的房价和住房困难问题是经济社会发展深层次矛盾的集中表现，不能局限于房地产行业谈解决房价和住房困难问题的策略。

　　人们担忧房地产市场复苏的原因，可能在于我们的房地产市场还没有真正实现规范有序地运作。

　　经过一段时间的沉寂，时至年末，国内房地产市场呈现出了一些“复苏”迹象。

　　一方面，无论是新建住房还是二手房，主要城市的成交量都有较大幅度的增加。根据国家统计局公布的数据，全国商品住宅销售面积的同比增速在10月份还是负数，到11月份已转为2.3%的正增长；销售额的同比增速在10月份是6.6%，到11月份已达10.4%。

　　另一方面，住房成交价格也有一定幅度的上涨。70个大中城市的新建商品住宅价格在11月环比上涨的城市有53个，比10月份多了18个，同比上涨的城市有25个，比10月份多了13个。二手住宅价格在11月环比上涨的城市数量和同比上涨的城市数量都比10月份多了3个。

　　另外，市场预期出现了趋涨的势头。不仅土地市场接连有所谓“地王”亮相，而且一些媒体还做出了诸如“连夜排队购房”、“恐慌性购房”的报道，更是强化了各方市场主体趋涨的预期。

　　为此，国土资源部要求各地保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰，并督促各地适时公布本地的“地王”参照标准，严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定对典型案例进行调查处理。北京市住建委则澄清，所谓“恐慌性购房”属个别开发企业制造假象、诱导消费者购买的违规炒作行为，并且指出已经约谈了一些涉嫌违规项目的负责人，启动了执法程序。

　　这些部门的应对举措有其合理性，但也带来了一个值得思考的问题：为什么房地产市场的复苏会成为人们担忧的问题？

　　除非在排斥市场的指令性计划经济体制中，否则市场的起伏和价格的涨跌向来是平常事，而且任何一种市场都会经历繁荣、萧条、复苏、再繁荣的周期。既然中国的住房资源仍然以市场配置为主，那就不可避免也要遵循繁荣与萧条的循环运行规律。不过有人也会提问，按照这个逻辑，中国的房地产市场已经蓬勃发展、“野蛮壮大”了十多年，现在应该处于萧条的轨道上，为何还谈“复苏”？

　　造成这种现象的原因或许有如下几个。

　　首先，市场的起伏有悖于通常对房地产市场交易周期的理解。在我国并不漫长的房地产业市场化发展时期，市场逐渐形成了自然的交易旺季和淡季，这种自然周期有助于市场的有序发展。但近两年来，这种自然周期已被打乱，没有了“金九银十”，后来出现的“金三银四”也转瞬如昙花，倒是到了年底突然出现了翘尾上升的行情。

　　其次，年末市场的波动似乎有悖于政策制定的预期。按惯常理解，“史上最严厉”的调控措施一出，市场就应立即作出反应，直到符合国民经济发展需要之时才会恢复到应有形态。但在年底这么关键的时候，房市出现量价齐升的局面，却令部分指望房价能持续和缓甚至走低的潜在购房者失望。因此，近期有点出乎意料的市场活跃引来了诸多关注。

　　又有人会发问：房地产市场一旦复苏，房价肯定会快速上涨，广大群众的住房困难问题如何缓解？这个问题非常好，触及了房地产市场的一些内在实质问题。

　　第一，房价、住房困难等问题，本质上是一种资源分配的问题，而不是房地产市场本身的问题。换句话说，房地产市场繁荣与广大群众“住有所居”的诉求并无必然矛盾，有时甚至会相互促进，关键要看一个什么样的房地产市场在一种什么样的经济社会环境中运行。中国的房价和住房困难问题是经济社会发展深层次矛盾的集中表现，不能局限于房地产行业谈解决房价和住房困难问题的策略。一种最简单的现象对比是：在一个规范有序的市场中，增加供给与满足需求相互带动；而在一个无序的市场中，增加供给只会加剧资源分配不均，遏制需求只会强化短期心态，助长机会主义行为。

　　第二，这两年以限购、限贷为主要内容的调控政策非常必要。正是由于房地产市场在过往的快速发展中存在大量亟须规范的问题，这两年的调控政策不仅及时，而且必要。它为解决房地产业及相关领域的深层次矛盾争取了时间，为改善因住房资源分配不均从而加剧收入分配结构失衡的问题创造了条件，为优化房地产业的结构提供了契机。不过，这些必要性都有赖于一个前提：切实坚持改革，深化发展，建立起符合中国国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本相适应的住房供需格局，从而促成广大群众住有所居。

　　第三，加快推进住房体制方面的改革。中央最近有关“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”的提法，为住房体制改革指出了基本方向，接下来还有几方面工作要加快推进。

　　首先，要理清基本思路，坚持“约束高端、扶持中端、保障低端”的原则，做到“鼓励自住需求、限制投资需求、抑制投机需求”。特别是要找到既能推进城镇化进程，又能避免房价快速上涨的合理路径。其次，在建立政策体系时要始终将处理好政府与市场的关系作为核心问题，避免出现“两极摆动”的局面，即要么完全推向市场，要么完全由政府管控。这涉及住房保障与市场化商品住房的关系，涉及住房金融市场的发展问题，还与房地产税费体制改革有关。再次，做好房地产领域的基础管理工作，比如定期开展住房普查、完善住房信息系统等。

　　可见，人们担忧房地产市场复苏的原因，可能在于我们的房地产市场还没有真正实现规范有序地运作。

　　（作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士）