楼市回暖驱动地产股上行 变数仍在政策

　　地产股周二集体上涨，我们认为，有其内在的逻辑和理由，短期内仍将充当大盘冲关夺隘的重要板块之一，未来该板块能否继续走强，最大的影响因素仍在行业调控的政策取向。

　　短期推进因素

　　一是房地产销售数据超出预期。从11月份的数据来看，不仅行业投资增速回升明显 ，而且商品房销售淡季不淡，强劲增长，销售价格继续稳中有升。数据显示：1~11月全国房地产投资累计为64772亿元，同比增长16.7%，较1~10月增速提高1.3个百分点；1~11月全国商品房销售面积9.17亿平方米，同比增长2.4%，首现今年正增长，同比增加9.1%，较1~10月增速大幅提高3.5个百分点；从重点城市房价看，11月整体上稳中略升。从上周数据看，北上广深这四个一线城市商品房整体成交142.6万平方米，环比上升12.6%，同比上升54.3%，二线城市和其他重点城市的成交额均现较好升幅。

　　二是行业调控政策的表述有放松意味。2012年中央经济工作会议上，对房地产调控的表述仅有一句话：“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。”相比较2011年的政策表述，已是大为简化，并未提及将出台新的调控措施和促进房价合理回归以及推进房产税等内容。市场普遍理解为巩固成果为主，近期出台新打压措施可能性不大，前期高度紧绷的调控神经有所放松，为股价反弹营造了一个宽松政策环境。

　　三是城镇化战略将为行业开辟新的巨大空间。回顾本轮行情，城镇化是一个重要的主题投资，如前期的水泥、基建等的大幅上涨。而在城镇化过程中，住房、工业地产、旅游地产、城市综合体开发等相关项目将为房地产类的上市公司带来重大机遇。谁能把握机遇，就看哪家房地产企业能够最先将城市的业务战略性地移向城镇。前期的题材股，真的分化可能才刚刚开始。

　　四是市场因素。将上证指数与房地产板块指数进行叠加可以明显看出，今年以来，房地产板块的走势自2月份起已明显强于大盘，特别是9月以后。就年线来看，房地产板块全年上涨24.6%，而上证指数仅上涨0.65%。一般来说，强势板块在反弹过程中也会有不俗表现，因此房地产作为权重较大的轮涨板块之一，其反弹推动力将与银行、券商等权重股并驾齐驱。

　　中长期仍具不确定性

　　虽然房地产板块近期受到上述因素的影响继续反弹向上的可能性较大，但就中长期来看，则有两个明显的影响因素需要观察。

　　一是调控政策的不确定性仍然存在，且手段可能更多。虽然前述中央经济工作会议并未提及新的行业调控政策，但在2013年“控房价、调结构、保民生”的大基调之下，如果房价反弹较快，新的更为有力的调控措施也可能推出。

　　二是房地产公司的估值优势已不明显。由于今年以来房地产行业一直强于大盘，因此行业估值也相对高企。据同花顺计算，目前两市整体市盈率在13.61倍，市净率1.73倍；申万一级行业房地产业的市盈率16.34倍，市净率2.10倍。房地产行业与两市整体市盈率的差值目前为2.73，近5年这一差值的中位值为2.57，以此来看，房地产业整体估值的优势已不明显。

　　重选股 轻配置

　　投资策略上，行业整体配置有必要让位于重点个股选择。建议选择两类房地产股进行投资：一是能够在未来的城镇化建设中脱颖而出的公司，这需要在未来不断观察，尤其是二线城市的地产股和中西部地区值得留意；二是那些销售好、周转快、业绩增速高的全国性开发商和二三线开发商，如万科、保利地产、荣盛发展、中南建设、阳光城等。