城镇化A股投影 地产股王者归来？

　　地产股成为本轮市场反弹的主力。

　　12月26日，房地产板块上涨1.95%，而此前一个交易日，房地产板块涨幅更是高达4.24%。

　　“随着城镇化这一战略方向的推出，市场对房地产特别是二三线城市的房地产，热情又有所高涨。”上海一家券商的策略研 究员向记者表示。

　　而另一方面，市场对房地产调控放松预期复燃。

　　“中央经济工作会议提出"要继续坚持房地产市场调控政策不动摇"，但没提房价合理回归，这应该是与以往的不同之处。”上海一家基金公司的基金经理向记者表示。

　　与此相配合的，则是上海等几个一线城市房地产市场的再次回暖。

　　12月17日，央行上海总部公布的11月上海货币信贷数据显示，当月新增本外币房地产开发贷款64.7亿元，较10月环比增逾16倍。同时，11月上海本外币个人住房贷款增加36.8亿元，创年内单月增量的次高水平。广州、深圳等地新房开盘更是出现了通宵排队购房的现象，南京、上海等地总价地王也再度出现。

　　“这一轮回暖确实是被压制了一年多的刚需释放，再加上开发商借此机会快速推盘。后面房地产调控不可能转向，但局部的调整也会有一些结构性的机会。”上述基金经理表示。

　　地产股强势反弹

　　本次地产股反弹，几只三四线城市的地产股表现最为突出。

　　其中，金科股份（000656.SZ）股价从9月27日的最低8.30元，一路上涨至12月26日的14.40元，股价几近翻番。

　　金科股份根植重庆，近期更是在三四线城市屡屡拿地，被银河证券称为房地产行业中“城镇化概念第一股”。

　　银河证券在其报告中表示，要想缩小东西部地区的收入差距，西部地区的城镇化必然会得到更多的中央政策扶持，而金科股份未来战略发展的重点仍在大西南地区，包括川渝、云贵地区等。

　　在其看来，金科中西部地区项目储备占比超过60%，且产品线逐步下沉至重庆郊县，非常契合新型城镇化发展路径，为地产行业中城镇化概念第一股。

　　此外，身披城镇化光环的地产股，还包括荣盛发展（002146.SZ）、中南建设（000961.SZ）、华夏幸福（600340.SH）。

　　其中，布局二三线城市的荣盛发展，以周转速度快而闻名业内。从存货周转天数来看，荣盛发展的周转速度远远高于行业平均水平，甚至高于快周转的龙头老大万科。

　　这很大程度上源于其二三线城市的定位。其布局包括唐山、徐州、常州、聊城等众多二三线城市，且在上述城市市场占有率均处于第一的位置。

　　长江证券在其报告中表示，定位二三线城市的策略决定了该公司土地单价水平都比较低，“但公司对于拿地一向比较谨慎，在拿地之前会参考地块周边房价确定土地价值再出手。以目前的情况来看，公司谨慎的拿地策略为公司的快周转做出了巨大的贡献。”

　　与之不同，另一只城镇化概念股华夏幸福，却是在园区地产发力。

　　中银国际在其报告中表示，“公司独特的园区开发模式符合地方政府诉求，符合产业转移方向，而其地产业务的定位也契合了调控及城镇化发展方向。”

　　12月4日市场反弹至今，华夏幸福的涨幅已经达到21.67%，荣盛发展亦有16%。

　　后续存疑

　　但另一方面，三四线城市不甚稀缺的土地供应，也令追逐城镇化过程中的地产股蒙上阴影。

　　国家统计局数据显示，2012年前11个月，中部和西部地区房地产开发投资增速分别高出东部地区4.6个百分点和4.7个百分点，延续了2011年的发展趋势。

　　但从需求角度来看，2012年前11个月，在全国楼市整体回暖的大背景下，西部地区商品房销售面积仍同比下降3.5%，楼市回暖速度明显弱于东部地区和中部地区。

　　“明年三四线城市的库存压力会非常大。”上海一家券商的地产研究员表示。

　　但在力推城镇化的卖方机构看来，城镇化正是去库存的最大动力。

　　中银国际在其报告中表示，深度城镇化每年新增2.5亿平米需求，并可化解三四线高库存风险。作为未来十年的主要发展动力，新型城镇化将为房地产提供新的发展空间。

　　据中银国际测算，新型城镇化在未来的近十年中，每年平均新增2.5 亿平米的需求，一方面可以提升行业规模，另一方面，也可以化解三四线城市的过度投资和高库存风险。

　　但整体而言，地产调控难言放松。

　　在住建部年度工作会议上，住建部部长姜伟新指出，凡是放松调控致房价过快上涨的城市，住建部将继续采取措施并会同监察部门对其进行约谈直至问责。

　　作者：黄祎妮