地王与豪宅 调控令下央企方兴“危险游戏”

　　如果说，中冶南京地王遭到国土部的公开调查，在土地市场调控风声持续收紧的敏感时期，具有“拿央企开刀”的警示作用，那么同样是央企出身的方兴地产的再拿地王似乎亦有“危险游戏”之嫌。

　　12月26日，上海的这场土地拍卖无疑令人印象深刻。方兴地产通过控股50%的合 营公司竞得上海海门路55号商办地块，成交金额达56.8亿，溢价21.11%，再一次刷新今年的全国总价地王。

　　地王推手

　　据了解，方兴是次购得的海门路地块位于上海市北外滩中心区域，紧临其在2004年与上港集团联合购得的汇山西地块，即现已在售的上海港国际客运中心。

　　据方兴地产方面介绍，海门路55号地块定位为高端精品大型综合体项目，公司旗下的威旺置业将与上港集团就该土地的开发成立项目公司，项目公司将由二者分别持有50%的权益，并将成为方兴地产的非全资附属公司。

　　而在项目公司的管理方面，将采取董事会领导下的总经理负责制。董事长、副总经理及财务部经理将由上港集团委派，而威旺置业则将委派总经理、副总经理及财务部副经理。

　　无庸置疑，这家隶属于国资委的香港上市房企对于竞争地王项目并无太多顾虑，反而在国土部的高压下频频出手，多次参与竞买地王项目。

　　事实上，就在三周之前，方兴地产就已拿下另一个地王项目。

　　12月6日，苏州一次性推出9宗土地，其中苏地2012-G-98号地块由方兴地产旗下新辉置业竞得，总成交金额为23.2亿元，折合楼面价8990元/平方米，苏州新地王也由此诞生。

　　资料显示，该地块位于姑苏区桐泾路西、金门路南，规划为城镇住宅用地，容积率1.0-3.0。根据方兴地产的规划，该地块将被建成苏州的金茂府，预计将于2014年面世。

　　截至目前，方兴地产旗下金茂系列豪宅产品已有上海东滩金茂逸墅项目、北京广渠金茂府项目、丽江金茂雪山语项目、丽江雪山金茂逸墅项目等多个项目同时运行。

　　豪宅游戏

　　无疑，地王与豪宅总是相伴而生，这也是近几年，方兴地产在住宅市场上所遵循的发展路径。

　　对此，有业内人士则认为，相对而言，方兴地产旗下的住宅产品比较单一，多为高端豪宅项目，而且集中度较高，地域多元化程度也相对有限，因此存在较大的政策风险，产品的抗风险能力较低。

　　以北京为例，2011年3月，北京公开承诺房价稳中有降，为了兑现这一承诺，从去年3月份到今年4月份，大概14个月左右的时间，北京暂停发放豪宅预售证。

　　据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖回忆称，北京在今年4、5、6月份才突击发放了一批。

　　不仅仅在预售证方面易受政策影响，北京对高端项目的定价也一直都有政策干预。

　　据了解，在企业申请预售证时，如果相关报价过高，那么就不会发放预售证，并有可能会约谈开发商，还会在约谈时提出指导建议。如果开发商不接受指导定价就会一直约谈直至接受才发预售证。

　　除此之外，在市场需求方面，豪宅市场的特殊性也决定了该类产品易受外界环境的影响。

　　早前，胡景晖在接受观点地产新媒体采访时就曾指出，高端豪宅产品的客源往往被喻为金字塔的塔尖，需求总量非常有限，而且一旦在短期内释放，很难形成二次购买。

　　所以，这类产品的销售易受政策、市场变化的影响，从而导致产品滞销，资金回笼速度慢。

　　模式风险

　　其实，今年以出售项目“重生”的绿城，此前就是受此种模式拖累。

　　调控之初，楼市步入寒冬之时，业界曾对重资产模式和轻资产模式有过一番激烈的讨论。由于资金链紧绷而备受煎熬的开发商，开始认为“地王”+“高房价”是疯狂的游戏，同时也开始考虑从“重资产”向“轻资产”转型，其中的代表就是绿城。

　　纵观当时陷入困境的绿城，其项目定位为高端住宅，而高端住宅恰恰是政策严控的对象，因此高端物业一度处于交易停滞的状态。

　　再加上绿城旗下项目集中度高，60%的土地主要集中在江浙地区，因而，一旦市场下滑便面临较大系统性风险。

　　因此，一旦销售不畅，资金回笼出现问题，就会导致债务急升，资金难以周转。

　　现在回头看看，方兴似乎在正在沿着这条覆辙路径再次一路向前。

　　据相关财务报告显示，方兴地产仅今年下半年就有50亿的拿地指标，而年初该公司管理层也言明，方兴地产今年的拿地计划庞大。由此也可对其愈加激进的扩张步伐以及“土地为王”的情结略窥一二。

　　与此同时，方兴地产今年频繁的融资动作也令市场人士有所担忧：“方兴如此大的资金需求以及频繁的融资动作无疑将会大大增加其沉重的债务压力。”

　　标普分析师陆枫在接受观点地产新媒体采访时曾表示，方兴地产的负债水平相对来说已经处于比较高位，在目前这个水平上，该公司额外再增加债务的空间比较小。

　　而标普在今年10月份发布的研究报告中亦指出，方兴地产的个体信用状况已不允许该公司增加额外债务，且物业销售、物业交付和利润率能够弱于标普预期的空间也有限。