高利贷拖垮项目融资方 安信密洽资产管理公司解围

　　本报记者 刘振盛 上海报道

　　1月8日上午，一宗民间借贷纠纷案件在温州市鹿城区法院开庭，案中的被告是平阳县泰宇房地产开发有限公司（下称“泰宇房地产”）和陈岳西。

　　陈岳西、泰宇房地产正是日前温州开发商卷款“跑路”一案的主角。在此事件中，建设银行、安信信托 （600816.SH）纷纷中招。安信信托此前为泰宇房地产发行了4亿元信托，此信托尚未兑付。

　　记者了解到，除这两家金融机构外，泰宇房地产、陈岳西等还涉及两笔与深圳发展银行温州分行（现为平安银行温州分行）的贷款纠纷。

　　记者从上海一位信托业人士处了解到，随着今年4月份兑付大限逼近，安信信托正在与多家资产管理公司洽谈出售泰宇花苑项目一事。“这个项目也是当地重点工程，还有第一顺位的土地使用权抵押，资产管理公司应该会感兴趣。”该人士说。

　　安信信托一位人士证实，“确实是在谈，因为我们总要把这个事情处理好，不能给信托投资者带来风险。”

　　多项风控失效

　　上述安信人士并未透露最终由哪家资产管理公司接盘以及接盘的方式。不过，从以往案例看，资产管理公司一般采用债务重组或股权收购的方式参与。“充足的土地抵押应该是吸引接盘方的原因之一，因为其他的担保措施基本都存在漏洞。”上述信托业人士表示。

　　让安信信托陷入被动的是“温州泰宇花苑项目开发贷款集合资金信托”，规模为4亿元，将于今年4月份到期。

　　事实的确如此，从产品发行资料看，安信信托在该项目中设置多重风控措施，但随着事情逐步演变，其中大部分失效。

　　首先，将一块评估价值7.7亿元的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托，并且将另一块评估价值3.8亿元的土地使用权以第二顺位抵押给安信信托。

　　上述信托业人士表示，第二顺位表示该地块之前还有银行抵押贷款，所以在信托资金安排中，除了约2亿元用于泰宇花苑项目的后续开发建设，另外2亿元用于偿还银行及外部借款。

　　“银行贷款还清后，就将信托计划取代银行贷款落实第二块土地的抵押手续。”该人士表示。否则在项目发生风险时，第一顺位有优先清偿权，第二顺位要在第一顺位完成清偿后才能提请权利主张。

　　不过，从当地政府反馈的情况看，建行的贷款并未完全清偿，最近有报道称建行仍有7000万元的贷款陷入其中。

　　“这也就是说安信信托手里真正有价值的是第一块土地使用权抵押。”该人士表示。

　　其次，实际控制人陈岳西将持有地产项目公司90%的股权质押给安信信托，并办理强制执行公证；并且陈岳西与实际管理人陈丽霞对信托贷款本金及利息的偿付提供个人连带责任担保。

　　“其实用项目股权质押都是比较顾忌的，现在老板一跑路，其实际意义根本也就谈不上。”上述信托人士分析。

　　再者，预计该项目的可售住宅、商业、地下车库部分预计可实现销售收入18.3亿元，信托期间可实现税后现金流入约12亿元；另外确保信托本息偿还的住宅与商业售价（税后安全边际）为5484元/m2，在市场价格基础上分别折价59%与86%。

　　不过销售状况似乎并不乐观。开盘整整一年时间，其157套的房源总量中，已到房管部门登记销售合同的仅有33套。

　　4.9亿民间借贷

　　另外，记者还获悉，建行负责监管的是4、5、6号楼的预售款，安信信托负责的是1号、2号、3号楼的预售款，而被卷走的正是已经开始销售的4-6号楼的预售款。目前1-3号楼还没开始预售。“被卷走的这一块确实和我们关联不大。”上述安信信托人士说。

　　事实上，该地产项目实际控制人陈岳西涉及大量民间高利贷，这正是地雷的“导火索”。温州当地处置小组的内部人士日前透露，涉及的民间借贷规模初步统计为4.9亿元。

　　记者据温州鹿城区法院相关资料不完全统计，从2012年11月开始，陈岳西、泰宇房地产等至少被8名自然债权人起诉。

　　上述安信信托人士透露，该项目的抵押物仍是完好、足值的，并且已经到法院保全上述土地抵押资产，自然债权人与开发商之间的借款纠纷还没直接威胁信托抵押物的安全。

　　事实上，在安信信托的交易对手中，因涉及民间高利贷而引发风险的并非孤案。2012年8月，安信信托在2011年1月成立的浙江金磊房地产开发有限公司股权投资信托被曝已经提前终止。原因在于该地产项目的实质控制人，通过私刻公章的手段将资金从信托监管账户中挪走，用来偿还高利贷。

　　最终该地产信托在当地政府协助下，由担保人波司登总经理高晓东偿还了3.5亿元融资，投资者的利益最终未受损害。

　　“当时在做这些信托项目的时候，高利贷的风险还没有完全体现出来，其实我们在选择交易对手方面也是审慎的。”上述安信信托人士解释。

　　作者：刘振盛