城镇化成楼市催化剂 房企淘金三线城市

　　近期，房地产市场“城镇化”利好消息频现，这并非毫无来由。高层力挺城镇化，学者业界频繁“吹风”，城镇化被市场解读为房地产即将迎来新一轮大发展的机遇。有分析人士指出，下一“金矿”在三线城市。事实上，万科、恒大、招商等地产商也纷纷加码布局潜力城市。

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　　“未来几十年最大的发展潜力在城镇化，中国正在推动10亿人口的城镇化。”国务院副总理李克强在会见世界银行行长金墉时的言论，引发了市场充分遐想。当天房地产、水泥等股份应声上涨，其中水泥板块大涨4.34%，地产板块大涨3.45%。

　　事实上，新一届中共中央政治局分析部署明年经济工作时也定调，推进城镇化将成为明年重点工作之一。

　　银河证券报告指出，目前我国房地产占GDP比重也只有5.56%，离发达国家约10%的份额还有很大距离。随着城镇化进程的推进，未来房地产业在GDP中的占比还有很大的提升空间。

　　“从长期看，推进城镇化必将产生对公路、房地产、工业等领域的投资需求，建筑业将率先受益，是城镇化受益股的首选标的。”中信证券分析师也表示。

　　“巧合”的是，去年11月开始，在经历了两年多严厉的市场调控后，房地产市场出现了难得一见的暖冬行情，不仅绝大多数房企提前完成年度目标，千亿俱乐部晋升为三甲。嗅觉敏锐的房地产商，纷纷在二三线城市跑马圈地，全国各地地王价格频频被刷新。

　　升温行情会否引发政策进一步调控，进而让城镇化行情降温？建银国际地产分析师边源告诉记者，既然中央提出经济整体转型，这说明政府已经看到过去发展中出现的一些问题，而这次经济转型，主要还是依靠走城镇化建设的道路，其中房地产作为城镇化过程中重要的组成部分，不会再有更严厉的政策去加以抑制。

　　城镇化“金矿”分布不均

　　虽然此轮城镇化重质不重量的基调已被定下，但中国这个有着庞大人口基数的国家的城镇化，依然让市场有理由憧憬未来。

　　十二五规划提出了要提高城镇化率4个百分点的目标。目前，中国有13亿人口，城镇化率每提高1个百分点，就有1300万农民转为城镇人口，从这个角度看，未来每年将有1000多万农民转为城镇居民，巨大的住房需求，将成为重要支撑。

　　中指院发布的《未来十年(2011-2020)中国房地产市场趋势展望》报告也显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求(包括保障房)约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。

　　“城镇化将为房地产行业的发展提供广阔空间”，招商地产董事长林少斌告诉记者，城镇化应该是把城市和乡镇进一步结合，让一些乡镇也能承担城市的部分公共设施和服务的功能。“中国有很多城镇需要建设，在这一过程中，开发商会获得很多机会。”

　　然而，开发商眼中的机会，并非遍地皆是。业界普遍认为，一二线城市供求平衡，发展潜力有限。而以鄂尔多斯为代表的大部分四线城市泡沫严重，唯有三线城市是最佳“金矿”。

　　房企超前布局三线城市

　　万科、恒大、碧桂园等房企被业界普遍认为即将从新政中获利。

　　美银美林日前发布调查报告指出，由于恒大在二、三线城市土地充足，预计其于2013年将继续为城镇化的最大受惠者，恒大今年计划推出50个项目，绝大部分位于潜力巨大的三线城市，而恒大去年全年923亿元销售额之中，有超过98%受惠于非一线城市项目的销售，仍然以三线城市占大多数。

　　恒大非一家敏锐捕捉政策风向者。从第三季度开始，万科新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增的项目也大多位于二三线城市，像徐州、贵阳、莆田等等。万科去年全年销售额突破1400亿元，位列第一。

　　“招商的一个重要目标就是积极补充三四线城市核心地段项目资源。”招商地产有关负责人也坦陈。招商地产2012年前三季度共拿地97万平方米，规划建筑面积达到270万平方米，大部分集中在二三线，甚至四线城市。