中体产业“蛇吞象”欲撬动30亿扬州项目(图)

　　毫无疑问，中体产业若要如愿开发扬州“中体城”，撬动30亿元投资，凭借一己之力显然不够。

　　证券时报记者 冯尧

　　尽管尚未举行土地招拍挂，但中体产业（600158）似乎已将扬州新城西区一商住用地收入囊中。中体产业日前与扬州当地政府签订一份框架协议，开发 其首个城市综合体项目，项目总投资高达30亿元。中体产业董秘办人士向证券时报记者透露，由于项目投入资金巨大，公司不排除未来采取定增的方式进行融资。

　　框架协议“内定”土地

　　中体产业日前披露，公司1月1日与扬州市新城西区管理委员会签署《扬州中体城项目合作框架协议》。根据该协议，中体产业拟在扬州新城西区开发投资建设“中体城”项目。据悉，项目是集商业综合配套、多功能写字楼、精品酒店、住宅等为一体的综合体，项目总投资规模高达30亿元，这也是中体产业开发的首个商业地产项目。

　　值得一提的是，中体产业此次采取了房企拿地“内定”的惯用做法，即地方政府和房企签订一系列框架协议，明确价格之类要素，然后再走一下挂牌的形式。

　　“一般而言，政府也不敢在协议里承诺某地块非某家开发商获得不可，书面承诺最多是，优惠政策以及优质服务，或者是开发商履行了承诺但没拿到地，政府会给予相应补偿或利润分成。”某房企中层人士告诉记者。

　　扬州新城西区管委会一位相关负责人告诉记者，扬州方面此次合作方只有中体产业一家，目前并未与其他开发商签订框架。显然，该地块的使用权似乎已经“内定”为中体产业获得。

　　不过，中体产业难以兑现承诺已经有前科。早在2009年时，总投资超50亿元的“三亚奥林匹克湾项目”由中体产业、万通地产（600246）联手组建的三亚中体万通奥林匹克置业有限公司运作。不过，由于地价原因，该合资公司并未成功获取土地，项目不了了之。

　　而2010年12月，中体旗下的中体奥园与城市运营商泛华集团签署战略合作协议，拿下了河北涿州等地的一级开发项目。2011年12月，中体旗下的中体地产与北京万科签署框架合作协议，计划在北京地区启动一个体育健康住宅项目。但此后，由于资金、土地等种种原因，项目均未能展开。

　　至于“中体城”项目所在地块具体会在何时进行招拍挂流程，扬州新城西区管委会以及中体产业双方都守口如瓶，均表示目前关于该项目的规划仍处于起步阶段，暂未确定具体日程。

　　或定增融资撬动30亿投资

　　尽管中体产业又一次抛出能够刺激股价的承诺，但其是否有能力吞下30亿的项目，令人生疑。“一般而言，如果不算土地出让金，商业地产前期投资大概占总投资额的30%~40%。”前述房企中层人士告诉记者。

　　以此计算，扬州“中体城”项目前期投资将超过9亿元。中体产业去年全年营收为15.06亿元，该项目前期投资就会超过其全年营收的60%。更为关键的是，截至去年第三季度，中体产业账目上仅躺着4.39亿元货币资金。

　　而且，中体产业近年来房地产业务一直在萎缩。记者统计发现，2008年至今，中体产业只开发了5个奥林匹克花园，平均每年开发一个。而通过变卖资产来扮靓报表，已经成为中体产业近年来惯用的手法。从2010起，中体一直在转让项目，上海项目、九江项目曾被先后转让。去年12月，中体控股子公司宣布通过挂牌拍卖方式处置天津奥林匹克花园运动城资产；而在去年4月，中体曾将惠州项目公司35%的股权转让给上海锐盈。

　　毫无疑问，中体产业若要如愿开发扬州“中体城”，撬动30亿元投资，凭借一己之力显然不够。

　　对此，中体产业董秘办人士解释称，“中体城”项目涉及的30亿元不会全部由中体提供，一旦通过招拍挂拿下土地使用权，会成立项目公司，中体不排除采取品牌输出的模式开发，也就是引入当地开发商合作开发。

　　“确立了合作方式后，公司可能会通过贷款的方式，解决启动资金不足的问题，不过，也不排除通过上市平台定增融资。”上述董秘办人士透露。值得一提的是，中体股价从去年12月开始至昨日，已经拉升27.8%，股价方面已经为定增做好铺垫。

　　“贷款融资无疑会推高负债率，那么最好的选择肯定是定增，但是目前以房地产开发为由头定增显然难以获批，中体在贷款与定增之间，显然需要做一番博弈。”前述房企中层人士表示。

　　作者：冯尧