商业地产供应洪峰已至 部分城市空置率超警戒线

　　从2009年开始的商业地产开发热潮，2013年将达到开业的高峰。

　　世联地产研究数据显示，由于开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长，商业地产尤其是购物中心面临空置率高企、租金下滑的困境。商业地产的项目投资回报周期也 被迫拉长至8-10年。

　　世联地产商业部总经理宋春生说，突破困境的最佳路径是，商业地产要重新回归到最基本的定位与经营上来，充分挖掘项目周边消费者需求，以打造匹配消费者的商业物业。而不是好高骛远，一味追求“地标”和高端。

　　多元力量下的供应洪峰

　　世联地产数据监测显示，购物中心在近几年受到追捧，中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。

　　2013年，上述商业地产计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，这必然导致空置率上升。

　　分析2013年商业地产放量原因，宋春生认为，2009年后商业地产开发逆市崛起，2－4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业；此外，原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，被迫推迟至2013年开业。

　　从开发商方面来看，国内零售商如茂业、金鹰等，鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求，大力推动项目扩张；住宅开发商如万科、保利、中海外、佳兆业，主动加大了商业配比，或者由于取地被迫增加商业数量；商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业，近两年扩张的速度也明显加快。

　　各个地方政府也是推动商业地产放量的主要力量。基于对城市发展的需求，政府主导城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为其拿地的竞争筹码之一。

　　但商业地产的另一面，则是消费增长乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，连锁零售企业以商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。

　　大部分零售品类在2012年同比降低，特别是电器类同比下降更快，同比增长仅仅1.79%；但是，也有些抵抗力相对较强，如日用品和食品类等，同比增长超过12%，高于平均值。

　　只有通讯器材消费是2012年的消费亮点，2012年前10月同比增长24.2%。

　　此外，商业地产还面临电商的竞争压力。2012年四季度，淘宝天猫电商零售销售额首次突破1万亿元，增幅惊人，而当年来自于购物中心的零售销售额为2万亿-3万亿元，电商对购物中心尤其是二三线城市的购物中心替代效应明显。

　　空置率敲响警钟

　　阳光新业副总裁沈葵说，从现实来看，我国很多城市的商业地产，这两年其实是在补课。中国的国情是，有些领域的投资往往都是一涌而上，然后再进行整合。有些城市出现的商业地产热，是商业地产发展过程中必经的阶段。激进的扩张之后，必然要进行调整，也就是洗牌或者说并购、重组，这个过程正在加快到来。

　　宋春生指出，一些二三线城市商业供应远超过需求。零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标，从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年（2007－2012年平均值），二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。

　　其次则是经营风险，由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，部分城市的商业市场已经出现风险，空置率敲响警钟、租金收益不容乐观。

　　一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右，但目前一些城市远超此数值。如北京、上海、广州都在8%以上；而沈阳、天津的空置率已经超过15%。连恒隆等知名发展商在沈阳都出现不同程度的开业难。

　　宋春生表示，综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终导致商业地产项目投资回报周期延长，由之前乐观的5－6年普遍延长至8－10年。

　　他透露，一些开发商的资金实力和租金收益水平，根本无法覆盖前期的综合投资成本。以商业地产运营成功的样本凯德为例，凯德旗下商业项目地价+造价的综合成本约为5000-8000元/平方米之间，这是在二三线核心城市开发商业物业的合理水平，但其他很多开发商的项目综合成本已高达15000-30000元/平方米之间，后续经营将备感吃力。

　　此外，国内商业地产目前的租金收益非常不乐观。以万达为例，它通过与地方政府的土地高议价能力、住宅先售的资金滚动模式以及商户捆绑式开发，很快实现了资金自平衡。但是，万达2011年商业平均租金只有32元/月/平方米，除去2011年新增面积免租的影响，也仅仅46.5元/月，这也仅仅是大卖场或大型超市的租金水平。

　　沈葵认为，两三年后，人们就会发现，将有一批项目无法经营下去，要么关闭、转让，要么请更专业的公司或团队来打理，我们叫它轻资产管理，也有人称它是委托管理，我国商业地产要从数量多向高品质升级，这也是不可避免的阶段。

　　作者：张晓玲