香港寻地启示录：“寸土必争”增加供应

　　新任香港特别行政区长官梁振英本周三宣布就任以来的首份施政报告，其中最受关注的莫过于土地发展政策和房屋政策。在约两个小时的演讲中，梁振英足足用了半个多小时的时间阐述这部分内容，其余八大经济、民生及政制改革问题排名靠后。

　　从施政报告来看，香港特区政府近4年内能提供的房屋和住宅土地相当紧张，政府正四出寻找住宅用地，并全方位利用现有的土地资源。梁振英披露，过去五年全香港提供的公屋约75000套，算上私人住宅，有12.4万个住宅单位供应市场，即平均每年约24800套房屋，其中9800套是私人住宅，剩余15000套为政府提供的廉租房（即公屋）。

　　那么香港私人住宅每年的需求是多少呢？迄今也没有权威数据。中原地产创办人施永青2011年曾经估计，越来越多年轻人希望摆脱父母独立生活，加上外来人口增加，即使每年2万套私人住宅，都不一定满足香港的需求。可见，9800套私人住宅的供应无论如何都是偏少的。抛开全球量化宽松政策及联汇制等因素，供应不足是令香港房地产价格节节上扬的最重要原因。

　　另一方面，由于香港特区政府停建居屋，在私宅价格不断高涨之下，租公屋的住户宁可继续租住公屋，也不愿（或买不起）买私人住宅，这反过来又令公屋市场异常紧张，轮候时间激增，以至于近年来，一些香港大学毕业生也加入公屋的申请行列。

　　“寸土必争”

　　梁振英本周提出了增加公屋、重启居屋以及鼓励开发商兴建私人住宅等几项措施。从他雄心勃勃的统计来看，未来五年香港特区政府有望提供近92000套公屋及居屋单位，如果算上私人住宅约67000套，将会提供近15.9万套住宅。

　　但是上述目标被普遍认为很难达到。私人楼宇部分的67000个单位或许只是一厢情愿。如果开发商采取惜售策略，私人住宅供应未必能够如愿。实际上，就在施政报告宣布之日，香港的地产股价格便出现暴涨，一些大型屋苑的二手房叫价当天即上涨近9%。

　　特区政府要发展公屋，只能在政府的土地上发展，但无论短期还是长期，政府的土地都显紧张。笔者粗略总结了一下，特区政府将大体遵循三个方向进行土地储备。

　　首先是现有土地和楼宇的利用与重新规划改造。例如：1.利用现有政府空余土地（约27公顷）；2.扩大地铁上盖物业（约33公顷）；3.将部分绿化带转为住宅用地；4.提升住宅土地发展密度；5.解除现有个别地区的限售土地发展限制。

　　其次，是变更土地和楼宇的用途。主要措施有：1.把那些用途未定的土地优先转为住宅用地；2.将现有非工业用地中部分转为住宅用地（约30公顷）；3.改变规划，把工业用地转为住宅用地（约133公顷）；4.把市区旧楼及工业大厦重建改造为住宅（约4.9公顷）。

　　第三，从长远规划，谋划新的住宅土地资源。主要措施有：1.把偏远的矿山与采石场用地改为住宅用地；2.向边郊发展，在郊区兴建新城镇；3.采取填海造地政策；4.把类似污水处理厂之类的机构迁往岩洞及建筑物的地下，从而释放更多土地资源。

　　上述措施给笔者的第一印象是，特区政府实在太缺乏住宅用地，否则不会想到连绿化带、地下空间和岩洞都要利用起来，甚至要走向海洋。可以说，特区政府已到了“寸土必争”的地步。只是，这样进取的规划能否奏效，很大程度上还要看政府是否真的能秉持长短期均衡发展的策略，同时还要兼顾其他行业的发展。

　　全方位寻地背后

　　香港特区政府在寻地过程中，工业用地、非工业用地都要让位于住宅用地，甚至连过往确立的土地发展密度与限制都要放松，可见土地问题刻不容缓。问题是，房屋问题何以令香港特区政府如此关注？

　　这里借用本周香港经济日报披露的一些数据：截至2012年底，香港住宅楼价指数比1997年10月（亚洲金融危机）高30%，比2003年7月（SARS后）高近3倍，比2008年12月（金融海啸后）高近1.15倍。1997年的楼价被香港人普遍认为是“天花板”，如今“天花板”终被打破，地产价格涨幅可想而知。

　　再看那些买私人住宅的家庭收入中位数情况：和2003年相比，2012年家庭收入中位数上升43%，但每宗二手住宅成交价升197%；若与2009年相比，去年家庭收入升22%，但住宅成交价升51%也就是说，10年来香港经济发展让香港人收入增加不少，但工资增幅明显落后于房价。

　　有人可能还会有疑问，在香港700多万人口中，有将近一半住在政府提供的公屋及廉价居屋中，为什么私人住宅的价格还如此疯狂？

　　一个原因是香港特区政府近年来在推动福利房政策方面严重却步，在“八万五政策”受挫后逐步缩减并停建了居屋。近几年来，香港特区政府的建屋土地储备没有大量增加，相反，居民的公共住房需求却日益增加，迄今，有近21万的公屋申请人排队轮候，特区政府每年仅有约1.5万的公屋可以提供。高楼价令不少香港人“望楼却步”，也影响到年轻人的婚姻大计，同时产生各种深层次的社会问题。

　　对内地的启示

　　香港的今天或许是内地城市发展的明天。

　　近几年来，内地商品房市场发展迅速。一个明显趋势是，各城市都开始有自己的CBD和高档住宅区，那些高价的商品房也越来越集中于某些繁华地段或是特殊景观区。但是地方政府需要有清醒的头脑，这些地方只代表部分需求，从某种程度来说，是有钱人的投资区，那些地段的高房价与当地普通居民的收入水平已经明显脱节。

　　各地在出售这些地段土地的时候，同样要留意，不要让这些商品房（类似香港的私人住宅）市场的价格冲击到普通居民的住房需求。各地有必要考虑，在商品房价格节节攀升的今天，如何改善当地中低收入阶层的住房问题，为他们提供廉租房（类似香港公屋）和经济适用房（类似香港居屋），并且通过增加供应令后一类市场免受价格波动的困扰，从而提升当地经济的长远竞争力。

　　其次，从今天香港特区政府在土地储备方面的被动局面，要看到未雨绸缪的重要性。由于制度不同，内地城市普遍被认为拥有丰富的土地，似乎不存在土地储备问题，更不必向海洋或是岩洞争取土地资源。

　　但这只是表面现象。大部分二三线城市的交通及基础设施仍然非常落后，加上原有产业的移置需要时日与规划，并不一定能做到有效地应对日益增长的土地需求否则我们也不会看到频频曝光的拆迁问题。试想一下，如果各地有大量熟地在手发展房地产市场，又何须冒险去强拆民宅？

　　从这个角度来说，我们也要看到香港特区政府土地储备策略里的积极因素，至少，它提醒各地需要合理进行产业规划、空间布局，以及从地区的长远与平衡发展制定土地储备策略。

　　（作者系本报驻香港特约撰稿人）

　　作者：舒时来源第一财经日报)