地王暗流涌动 楼市暖冬行情藏过火风险

　　居住类用地成交面积同比增长一倍多，高溢价地块轮番登场，区域地王再现……2013年以来，土地市场“暖冬”行情华丽上演。业内人士指出，土地市场供不应求、房价上行预期升温、开发商资金相对充裕是土地市场持续回暖的重要原因，尽管今年监管部门在土地供应、交易、开发 等环节的管控措施可能空前严厉，但“地王”仍可能在多地多次出现，土地市场潜伏的过热风险不容小觑。

　　供需两旺 “暖冬”行情华丽上演

　　去年四季度的土地市场年末“翘尾”行情，在今年年初得以持续。1月18日，北京市土地整理储备中心公布了海淀区玉渊潭乡地块的招标结果，北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体以46.5亿元的价格中标，创下今年以来全国土地市场的最高总价。

　　此前的1月8日，沈阳市土地交易中心进行了本年首场土地拍卖，在经过39轮叫价后，位于沈北新区道义开发区的一宗地块以4.5亿元的价格成交，溢价率高达87%。

　　1月9日，上海青浦区4幅宅地成功出让，分别被龙湖、绿地、北京奥林匹克置业联合讯佳集团摘下，其中龙湖取得两幅相邻地块，总价6.86亿元，溢价率分别达到64.99%和65.77%。

　　1月10日，南昌举行了今年第一次网上土地拍卖会。位于红谷滩新区中央商务区的B-27-2地块以1281万元/亩的价格成交，成为南昌新的单价“地王”。同日，长沙市土地市场首宗网上挂牌的土地成功出让，14亿元的成交价同样给当地市场带来不小震动。

　　年初出现土地交易火热情况在往年并不多见。根据中原地产的统计，今年1月1日-13日，全国13个主要城市居住及商办类经营性用地成交面积较同比上涨了41%，其中居住类用地成交面积涨幅达到159%。在溢价率方面，13个主要城市居住用地的溢价率为23%，比去年同期翻了一倍。

　　“量价齐升”是今年以来土地市场的主旋律。相比土地成交放量，价格信号更引市场关注。以北京为例，随着去年末以来几宗高价地的诞生，周边的二手房价格迅速攀升，并很快传导到新房市场。

　　尽管北京玉渊潭地块并未“如愿”以“地王”价格竞出，但本月15日，东城区崇文门路口东南角商业金融地块正式入市，正成为市场最新期许的预备“地王”。2011年6月，与之相邻的崇文门菜市场地块以4.32万元/平方米的单价成交，成为北京商业用地的“单价地王”。

　　业内人士强调，近期各地加大了推地力度，预计今年年初的土地市场将保持成交活跃势头。随着一些优质地块推出，今年第一季度，预计将有更多高价地诞生，不排除新“地王”出现的可能。

　　供不应求 加大供给引导预期

　　在土地交易价格不断上涨的背后，是严峻的市场供需形势。去年以来，大型房企的市场销售情况向好，加之年初不少企业通过海外发债募得大量资金，使房企既有拿地补仓的意愿，也有足够的实力。

　　公开信息显示，2013年1月以来，共有富力、雅居乐、世茂、合生创展、碧桂园以及佳兆业等8家房企发债总额达45.5亿美元，合计约283亿元人民币，相当于去年全年内地房企境外发债数额的一半左右。这些房企发债的用途，除了现有债务的再融资以外，还包括为新项目提供资金等。

　　北京某上市房企相关负责人向中国证券报记者表示，随着国内市场回暖和企业业绩的改善，房企的资金流明显改善，获取资金的成本也开始降低。在去库存步伐加快的情况下，其对优质地块的需求更加强烈。

　　在土地供应端，一些城市近几年供地始终不足，一线城市更为突出。北京市土地整理储备中心的数据显示，最近两年，北京通过公开市场供应的土地，均未完成当年的计划规模。其中，去年北京完成经营性用地供应372公顷，仅相当于年度计划的31%。此外，上海、广州、深圳等地土地供应量同样处于近几年来的低谷。

　　对于这种情况，业界称之为“饥渴供地”，其直接后果是导致地块争夺激烈，土地价格提高。这给土地市场带来的影响，从去年下半年就开始显现。

　　2012年12月31日，经过12轮网上报价和203轮现场竞价，华远地产以10.05亿元的价格拿下北京通州梨园地块，491%的溢价率为北京历史新高。一周前，华远在通州台湖一宗土地的激烈竞争中败北，得主万科将该地块的楼面价抬升至16000元/平方米。两宗地块的楼面价都高出同区域的在售楼盘价格，成为“面粉贵过面包”的典型案例。

　　中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，地方政府推地量小，且未能及时引导市场预期，是导致供需形势严峻的主要因素。他认为，房地产企业对土地的“饥渴”还将持续，如果今年不能及时增加供应，土地价格有继续上涨的可能。

　　地王或现 市场潜伏过热风险

　　从近期地方政府的动作来看，增加供应的举措已经展开。1月6日，成都市推出10块土地，共计410亩；合肥土地市场本月共有18宗地块出让，合计约1687亩，且包括多幅热门地块，与去年同期的“零交易”形成鲜明对比；昆明则在1月供应224宗地块，共计1.2万亩，同比上涨27倍。北京本月也有超过10宗土地的交易。

　　国土资源部此前强调，今年各地的普通商品住房用地供应量，应确保不低于过去5年的年均实际供应量。中国证券报记者还从权威渠道获悉，监管层在内部文件中，格外要求一线城市今年加大土地供应力度。

　　为起到“稳供应、稳价格、稳预期”的目的，2012年年末，国土部提出了多项管控措施，涉及加大土地供应、管控交易方式、促进开发进度、加快闲置土地处置等各个环节，其严厉程度被认为前所未见。业内人士认为，如果这些措施能够执行到位，能够很好地抑制土地市场的非理性局面。

　　事实上，从岁末年初几宗土地的交易细节中，不难看出监管的痕迹。2012年12月19日，楼面底价达3.38万元/平方米、被认为是北京市场新“地王”的北京农展馆地块被暂停交易。业界认为，其背后蕴含着政府部门防范高价地影响市场预期的意图。若交易重启，势必会对交易方式、价格上限等有所要求，以免竞出高价。

　　而在北京海淀区玉渊潭乡地块的招标中，中标者报出的价格并非最高。业内人士分析认为，其中虽有“配建公租房”等因素的考量，但政府部门真正的意图在于，借此向市场传递“价格不是决定因素”的信号。

　　北京市土地整理储备中心的信息显示，今年以来北京成交的5宗经营性用地，全部以招标的方式实现成交。正在交易的17宗经营性用地中，也将有12宗以招标的形式完成交易。招标出让可能成为今年土地交易的主流形式。

　　在供不应求的背景下，土地市场上行的走势已经确立。业内人士认为，除少数二三线城市因此前土地供应量过大而存在风险外，一线城市和大部分二三线城市都面临大量的用地需求，这将推动土地市场上行。根据国家统计局的数据，2012年，全国商品房销售面积同比上涨1.8%，房地产开发企业土地购置面积却同比下降19.5%。另一方面，土地一级开发成本的提高，也在不断推动土地底价持续上升。

　　虽然有相对严厉的管控措施，但这或只能在较大程度上抑制市场的非理性上涨，而难以改变市场总体上行的走势。一些业内人士还认为，今年的土地市场，高价地将不可避免，随着一些优质地块的推出，诞生新“地王”的可能性依然较大。(张敏)

　　作者：张敏来源中国证券报)