一周评述：万科B转H与内房海外大融资考量

　　近来各种消息总让人感觉开发商已有否极泰来的意味，销售业绩猛增，大量现金回笼，至少让开发商可以继续悠然地过日子。

　　日前，还有一个让开发商精神更为振奋的消息传出银行口风有所放松，并开始愿意直接给房地产企业放贷。

　　相对于民间借贷、信托融资等方式，开发 商更倾向银行贷款，毕竟这是融资最为主要的渠道，而且利息相对而言也更为划算。当然，这依然还是一则未经确证的市场消息，而且似乎还与银监会早前的表态相背离。

　　1月14日，银监会电视电话会上，要求银行严防房地产贷款风险，认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试，并明令严禁银行销售私募股权基金产品。

　　依此判断，国内融资渠道放开的似乎仍然无期，对开发商而言，在国内融资门槛难度还没明令放开之前，在海外市场寻求更多发展资金就是一条不错的途径，这在2012年已经有明显的体现。

　　新的一年，内房企海外融资似乎来得更为猛烈。仅在过去的一周，就先后有雅居乐、合景泰富、花样年、恒大、富力、越秀、合生创展等多家内房企宣布海外融资计划，规模普遍集中在4至8亿美元左右，息率平均在6-8%左右，其中花样年发行的2.5亿美元优先票据年利率达到10.75%，合生创展的3亿美元票据利率也接近10%。

　　看起来，海外融资的窗口依然乐意向内地开发商敞开。虽然海外资本市场是否比2012年好一些还有待观察，但是至少愿意接纳更多的内地房企。

　　2012年末，旭辉的成功上市成为内房企IPO重启的标志，然而，无论是旭辉还是后来的新城控股，在IPO初期都颇感进展艰难，甚至在上市当日股价都出现跌破发行价。今年看起来情况似乎有所好转，去年一直传言上市的江苏企业金轮天地终于在1月16日登陆港交所主板，成为今年首只成功IPO的内房企。

　　虽然金轮因其4.5亿港元的募资规模被视为“蚊股”，但有意思的是，金轮此次上市获得逾80倍超额认购。不仅如此，上市首日金轮的股价开1.99港元，较上市价1.68港元上升18.5%。

　　有分析指，这与金轮天地定位为商铺运营公司而非纯粹地产商，因此少受内地房地产调控影响，故颇受投资者青睐。

　　与此同时，港交所还有意放开部分内地企业赴港上市的资格限制，特指部分内地资质良好的企业或大型集团。港交所行政总裁李小加1月15日公开表示，预计今年B股转H股及大型集团分拆子公司上市将成为香港未来新股公开发行市场（IPO）增长的契机。

　　这对寻求B转H的万科及一直宣称要分拆旗下新天地上海的瑞安房地产，无疑是一大利好。

　　就在李小加表态后三天，停牌几近一个月的万科终于公布了其“重大事项”，正如外界此前所推测的，即是B股转H股。

　　1月18日晚间，万科公告宣布，公司拟申请将旗下境内上市外资股（B股）转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易，变更为在香港联交所上市的境外上市外资股（H股）。虽一切仍待股东审议通过方可作实，但市场对此早期待已久，并普遍认为万科B转H最终会顺利通过。

　　关于融资的消息接二连三，归根结底，投资者押注的还是房价上涨。“从2012年四季度开始，房地产市场强劲反弹，预计2013年房地产会继续上涨。”这几乎是业内一致基本判断。

　　根据国家统计局最新公布数据指出，2012年12月份，全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市高达54个，占70个调查城市中的77.14%。房地产市场已经回暖，加上近期企业拿地的热情进一步提升，土地市场成交活跃，这在一定程度上也助房价的推高。

　　另据相关权威机构数据显示，去年1-11月住宅成交量为近3年来最高，同比增幅达24.6%，其中11月成交更创调控以来单月新高，回暖最快的一线城市同比增长36%。来源观点地产网)