深圳：高端住宅推高整体均价(组图)

　　数据来源：国金证券研究所

　　证券时报记者 冯尧

　　“这段时间卖方反价毁约的案例经常发生，你要想更稳妥的话，最好下双倍定金，或者下总价20%的定金，这样卖家违约的成本会高不少。”深圳中原地产一位经纪人告诉记者。

　　 卖方违约增多释放了二手房交易趋热的信号，深圳二手住宅交易在去年年末上演一轮“翘尾”行情。尤其是在去年11月，深圳二手房成交均价达到2.37万元/平方米，这是去年深圳二手住宅最高月均价。而根据市场人士反映，高端豪宅入市增多，助推了二手房均价上扬。

　　从数据来看，去年年底开始，深圳二手房成交量便开始迅速升温。据深圳市规划和国土资源委员会数据显示，去年10月，深圳二手房过户4676套；到了11月，二手房成交量攀升至6282套，环比增加34.35%，同比增加168.81%；而去年12月，深圳二手房交易量达到顶峰，成交6633套。

　　而在成交价格方面，根据深圳中原地产的内部成交监测数据显示，虽然成交量较9月出现大幅回落，但在去年10月，二手房成交均价一年以来首次突破2万大关，达到2.02万元/平方米。而去年的成交最高均价2.37万元/平方米，出现在11月。

　　“12月初，一位客户在网上看到房源后，10天左右就以1550万元买下香蜜湖一号一套245平方米的住宅。”前述中原地产经纪人告诉记者。在他看来，高端住宅云集的深圳香蜜湖片区近期放盘比过去增多，而且买房客户成交周期普遍缩短，由之前的几个月缩短到现在的半个月。

　　正如上述人士所言，去年底成交价格的上扬，很大程度上与高端二手房成交有较大关系。据深圳中原二手住宅市场成交数据显示，成交总价分布方面，80万元以下的刚需物业和500万元以上的豪宅物业增加最明显。

　　深圳中联地产一位销售经理透露，去年11月之后，成交结构小幅偏向中高端物业，面积90至144平方米及2万元/平方米以上、总价200万至300万元的比重都有一定升幅。“一方面由于整体房价平稳缓慢上升，另一方面是近期豪宅放盘增多、成交价明显上升，拉高了均价。”

　　从深圳各区来看，除盐田和龙岗外，其余各区成交均价都在2万元/平方米以上。其中宝安涨幅最大，该区域高端住宅成交明显增加，直接将均价大幅拉升两成至2万元/平方米以上；龙华区涨幅其次，区域以星河丹堤为代表的3万元/平方米以上豪宅成交放量。南山区11月4万元/平方米以上的豪宅成交占两成之多，其中纯水岸、中信红树湾、红树西岸成交活跃，这也是近年来南山区以3万元/平方米以上均价位居首位的主要原因。

　　此外，需要指出的是，根据深圳中原地产统计数据显示，从购房用途来看，投资客在深圳二手房市场中所占比例进一步降低。2011年时，购房用于自住的业主占比为85.01%，而去年全年该比例上升至89.87%，投资客在市场上所占比例逐步缩水。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，在政策压力下，投资客的出场预示着更多优质二手房源入市，未来这个现象可能更加明显。“随着新房市场价格提升，短期内二手房成交均价可能也会提升，预计2013年深圳二手房价上涨10%，或将会创历史新高。”

　　作者：冯尧