开发商应否承担修复责任？商品房也有质保期

　　小方在2年前购买了一套刚开盘的、位于顶层的商品房。因半年来每逢下雨楼顶便出现渗漏，小方曾多次要求开发公司修复，但均被拒绝，理由：销售时有关部门出具了许可证及质量合格报告，购房前小方已当场看过，却没有提出任何质量问题，即意味着已经验收且认可质量合格；双方并没有在《商品房销售合同》中明确房屋交付之后出现的渗漏必须由公司继续担责；小方已长时间实际使用。而小方的许多朋友也对商品房是否存在保质期表示不了解、没有听说过。

　　那么，开发公司究竟应否承担修复责任，商品房是否有保质期？

　　分析

　　应该说，公司应当承担修复责任。

　　一方面，楼顶渗漏属于质量缺陷。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条第二款规定：“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”毋庸置疑，无论是根据房屋工程建设标准还是小方与公司的《商品房销售合同》，均不希望有楼顶渗漏情况的存在，而所购房屋出现渗漏的结果，恰恰表明已经具备构成“质量缺陷”之要件。

　　另一方面，本案并未超过保修期限。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”与之对应，公司对房顶防渗漏的保修期应当为5年。

　　鉴于小方购房时刚刚开盘，即意味着从工程竣工验收合格之日起，至房顶渗漏及提出修复要求之日，尚在保修期内。

　　房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。承担修复义务的主体为建设单位，且其必须承担相关费用并赔偿所造成的损失。本案公司作为开发商即建设单位，自然难辞其咎。故小方有权向其发出保修通知，公司在接到保修通知后，应当到现场核查情况并及时修复。如公司我行我素，小方可以向建设行政主管部门投诉或向法院提起诉讼。

　　调查

　　纠结于房价的购房者有多少人会去深究商品房的质保期？一项调查结果显示，8成以上的受访者都认为楼盘质量是影响消费者买房的重要因素，然而购房后却仍有近一半的受访者对小区房屋质量不满意，之所以会出现这种结果，是因为开发商对商品房质保期有所隐瞒，使消费者遇到问题时无法主张自身权益。

　　建设部于2000年颁布的80号令《房屋建筑工程质量保修办法》规定，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏保修期为5年；供热与供冷系统的保修期为两个采暖期或供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年。但北京、上海、天津等22个城市的消费维权单位通过调查却发现，有82%的购房者不知道商品房质保的具体时间，57%的购房者表示开发商从未介绍过商品房的质保期，只有不到三成的受访者发现《住宅质量保证书》中提及了质保期问题。

　　劣质的商品房靠“瞒”是瞒不住的，调查发现，70%以上的受访者表示自己生活过的公用、民用建筑，出现过屋面和外墙的渗漏，这已经成为房屋质量问题中最大的顽疾。消保委专家指出，房企有义务主动通过商品房销售合同、物业管理协议等多种渠道，让消费者知晓现有商品房保修项目及保修时限。商品房在交付使用时必须具备“两书两表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋面积测绘表》、《竣工验收备案表》，明确说明商品房质保期的时间、范围等，让消费者一目了然。此外，商品房在质保期内出现问题后，房企应严格执行相关部门关于商品房质保期的规定，以及商品房销售合同、物业管理协议中的约定，主动承担相关责任，不推诿、不扯皮。本报综合报道。 来源内蒙古日报)