深圳打响集体土地入市第一枪 对商品房冲击不大

　　背景

　　1月18日，深圳市政府召开新闻发布会，说明深圳市优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件，其中提及《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》已由国土资源部批准，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通、原农村集体经 济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权，同时公布两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

　　深圳此次新政鼓励集体工业用地上市交易，并不涉及到土地性质的大规模转性，主要还是为了提高深圳城市产业用地的供给，盘活存量土地资源，同时公布的《深圳市宗地地价测算规则》中提出将通过优惠地价吸引高端企业落户，支持深圳产业升级，对深圳原农村集体用地上市交易的规则作出进一步规范。

　　此轮土地改革透露出一个什么信号？中央的土地改革将遵循一个什么样的逻辑？南方日报记者专访了社科院研究员党国英、华中师范大学中国农村问题研究中心主任徐勇、长江证券高级分析师王夏儒，点评深圳农村集体工业土地获准入市政策的示范意义。

　　土地改革正加速前进

　　南方日报：深圳农村集体工业土地获准入市政策，透露出一个什么信号？

　　徐勇：现行农村土地入市途径是：先将农村集体用地转变为国有用地，再通过政府招拍挂等方式将土地使用权转让。该方式一方面催生地方政府对土地财政的依赖，另一方面却并未使农民从土地使用权流转中收益。此次深圳市土地制度改革在理顺农村城镇化过程中农村集体经济组织土地权益争议的同时，使农村土地使用权受让方直接与出让方对接。这使农民从土地使用权出让中直接受益，并补充地方财政收入。也标志着深圳土地管理制度改革拉开土地供给双轨制序幕。这有利于理顺农村土地城镇化中的权益争议，使农民从土地使用权出让中受益。

　　王夏儒：我们国家十几年来一直在搞土地改革，深圳市也不例外。2004年，深圳市就曾启动农地转国有试点，将宝安和龙岗两区的农村人口一次性转为城市居民，同时将两区956平方公里集体土地一次性转成国有土地。这个动作在国内是比较前沿的。不过，这部分土地的利用则存在很大的不足，按照深圳市规划委的说法，“此次政策创新，主要是针对农村城市化过程中存在"部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了"的历史遗留问题，以及部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租的现状”。所以深圳本次将产业空间资源优化配置作为一号文件，名是加快集体土地改革，实是解决历史遗留问题，具有一定的地域性。

　　集体建设用地流转市场可期

　　南方日报：深圳的文件表态，原农村集体经济组织拥有的土地可以进入市场挂牌交易。但集体建设用地流转和小产权房定位依然悬置，如何理解上述信息？

　　王夏儒：这确实是新政释放的重要信号，标志土地改革正加速从提高征地补偿向集体土地入市切换，沿着我们的逻辑，那么下一步就是小产权房定位和集体建设用地流转市场。

　　党国英：近年来，我国农村土地流转规模正在稳步扩大。据有关方面披露，目前农村耕地总体流转率已经超过10%，江苏、浙江等经济发达省份在50%左右，还有少数地方比例更高。土地流转使得一些经营规模大的农户得以产生，提高了农业综合经济效率。调查发现，大农户比小农户更重视农业投入，经济效率也更高。但从当前土地流转实践看，也存在一些值得关注的问题。譬如，一是产权明晰程度低增大了土地流转的交易成本，影响土地流转效益；二是农业规模化经营往往具有多重目标，导致土地经营规模不尽合理；三是规模化经营主体的组织形式复杂，总体上还不完全适应农业现代化的需要；四是国家土地管理政策的某些方面不利于土地合理流转。从全局看，农村土地流转工作处于“八仙过海，各显神通”的状态，亟需中央政府在改变不合理相关政策的同时，出台一个指导性文件，促进农村土地流转工作健康发展。

　　南方日报：中央的土地改革将遵循一个什么样的逻辑？

　　徐勇：应该是土地确权、大幅度提高征地补偿、集体土地入市、小产权房问题、建立集体土地流转机制。

　　对商品住宅冲击不大

　　南方日报：集体建设用地入市会否对商品住宅造成冲击？

　　党国英：冲击不大。此次新政鼓励集体工业用地上市交易，并不涉及到土地性质的大规模转性，主要还是为了提高深圳城市产业用地的供给，盘活存量土地资源。

　　徐勇：不会。按照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，“其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。”

　　南方日报：当前在农村土地流转工作中应推动或提倡些什么呢？

　　党国英：首先，要落实中央关于农村土地承包权长久不变的改革意见。落实这项改革意见时要明确告诉农民今后再不调整土地，并要按照农民的意见决定是否要作“最后一次调整土地”。这项改革将提高农民土地财产权强度，有利于延长土地租期，调动农业大户的投资积极性。笔者认为，“在现有基础上”实行土地承包权长久不变的“一刀切”政策不宜推行。

　　其次，尽可能鼓励农业经营者之间自主达成土地流转协议，避免政府直接干预。已经通过“返租倒包”途径实现土地流转的地方，应注意在土地整理中与原土地承包者达成补充协议，明晰相关权利。

　　此外，可要求地方政府确立土地经营的最大规模，避免规模过大。规模过大时一般会发生“二次承包”，容易引起纠纷。据笔者粗略测算，在我国粮食主产区，如果农户的土地经营规模达到150亩左右，其人均纯收入就可与城市水平看齐或更高。其他农作物的生产也会有一个适度规模，能够保证农户的收入可与城市水平比肩。地方政府在确立“适度规模”时应以这个标准为基础。在城市化水平不断提高的背景下，我国农户的规模经营“适度”标准还会不断提高，从而要求更大幅度的农村土地流转。同时应规范农民专业合作社在规模化经营中的行为，更好地发挥合作社推动农业现代化的作用。

　　记者 龙金光 来源南方日报)