中国经济难撑房市繁荣

　　目前，一二线城市房市交易重现热闹，三四线城市房市则死气沉沉。部分专家以本地人买不起、外地人不来买的供过于求，以切割三四线城市与一二线城市迥异的房市表现。也有有识之士把三四线城市房市的冷寂归为经济可承载能力不足。

　　然而，这些何尝不是一二线城市乃至全国楼市的镜像？如截至去年10月全国楼市待售面积约为3.2亿平米，超过2011年的2.7亿平米，保守估计一二线城市仅消化待售面积就需3年以上，去年国土资源部官员表示全国在建面积达48亿平米，为过去3年平均供应量的4倍，按容积率换算的商品房销售面积也为过去3年的4倍。

　　坦白说，如同2009年以来劳动力市场继白领逃离北广上，后又重返北广上，当前开发商由高调布局三四线城市，再逃离三四线重返一二线城市，恰预示着以价格泡沫聚敛起来的房市繁荣景观已至强弩之末，即三四线城市楼市的窘境是全国房市的缩版。

　　我们认为，当前三四线楼市的冷遇，撕裂了全国房市虚幻繁荣的面具。人口老龄化等下真实储蓄率趋降，金融脱媒凸显，货币乘数下降，加之外资制造业回流外移和内资外流等，导致整个经济体系难以产生足够的真实储蓄和流动性，支撑房市的泡沫化繁荣。

　　如通过与政府的博弈，开发商探寻到政府不希望房价大起大落的政策底线，从而不再担心一二线城市的存货折损，进而把资源向无限购政策的三四线城市转移，炒高三四线城市房价。然而，这种开发商集体无意识的围魏救赵，在真实储蓄率无法满足其扩大投资战线下，最终不仅未抬高三四线城市房价，反而一二线城市出现了量价齐跌问题，进而迫使开发商割肉压缩三四线投资，退守一二线城市。因此，目前三四线城市房市的窘境，恰暴露出开发商因高库存耗损其流动性资源的顾此失彼，及房市泡沫的脆弱平衡已面临破裂之风险。毕竟，一二线城市的房市高泡沫和真实储蓄率下降，势将降低房市金融杠杆，使地产融资食不果腹。

　　经济社会和自然环境有效承载力不足等，已难以维系高泡沫化的房市。近年来城市化发展得益于农地与城市建设用地的价格剪刀差，而土地级差地租源自土地用途改变后的单位产值之差。这使过去以土地城市化和投资主导的经济增长，实际为一种缺乏技术含量的GDP数字，不仅增加了经济社会的运行成本，高通胀和资产泡沫化，而且蚕食了通过国际技术外溢带来的全要素生产率增长，导致中国城市建成区单位面积GDP产值呈下降态势。

　　城市建成区单位面积的GDP产值下降，意味着经济增长难以提供更多的新增就业岗位，容纳更多的人口，因为更多农村人口市民化将降低城市人均GDP，无法带来真实经济增加值和真实工资上涨，使人口城市化不会带来对房市的真实需求。

　　作者：刘晓忠