首开800万平在建存货压顶 再融22亿资金解压

　　四度在北京土地市场失手，并没有影响到首开股份扎根北京的决心，并尽快加速北京市场项目的开发，支持该动作最直接的便是融资。

　　22亿融资

　　1月25日，首开股份发布公告称，公司第七届董事会第六次会议已通过了三项融资议案，共计融资额度为22亿元。

　　这3笔融资的 详情为：(1)拟向北京银行红星支行申请5亿元开发贷款，期限3年；(2)拟向北京银行红星支行申请10亿元开发贷款，期限1年；(3)拟向国投信托有限公司申请7亿元信托贷款，期限2年。

　　根据公告所示，这三笔贷款目的都在于满足公司项目建设资金需求，不过，公告并未言明融资所得的具体项目投向。

　　另外，这3笔贷款均由控股股东首开集团提供第三方连带责任担保，首开股份拟按每年1%的费率向首开集团支付担保费，额度标准分别为500万元/年、1000万元/年、700万元/年。

　　首开股份方面称，向北京银行红星支行申请的15亿元的贷款将用于不同项目的开发建设，利率在央行同期基准利率的基础上，略有上浮，浮动范围在5%-10%。而7亿元的信托借款的利率为9.5%。

　　对此，有业内人士表示，“尽管在发行私募债后，首开股份现金充足，完全能够应付今年到期的近100亿元的债务高峰。但是面对京内竞争激烈的土地市场，充足的资本相对必须。此次22亿的融资利好公司未来发展，同时，从融资渠道来看，成本尚处可以接受范围。”

　　事实上，诸如此类的银行贷款于首开股份而言，并不少见。但从另外一个方面来讲，不断展开的融资，对本身就具有高负债水平的首开而言，无疑是件好事。

　　截止2012年9月底，首开股份账面货币资金为147亿元，但总负债为584亿元，其中，短期借款和一年内到期的非流动负债为109亿元，长期借款和应付债券为190亿元，净负债率为119.3%。

　　解压高负债

　　国海证券在近期发布的研究报告中指出，首开股份对高负债问题的回答是，“公司正处于高杠杆经营，去杠杆非常困难，只能控制财务成本。”

　　正是由于借款利息的资本化率低导致的财务费用较高。目前，首开股份的资本化率为50%，一线房企的这一数据高达90%。

　　首开股份方面介绍，目前在融资渠道方面，公司主营通过银行和其他融资产品，平均资金成本接近8%。其中，通过信托融资超过百亿，成本较高，平均成本达11%。

　　不过，“公司目前也在关注通过保障房能进行的低成本融资来置换高息贷款，比如去年发行的三年期私募债，资金成本相当低，仅4.7%。”

　　据悉，首开股份现在配建的一些保障房项目基本是亏本销售，其售价远低于土地成本，但首开还会继续拿保障房项目，以期获得申请私募债的资格等。

　　但也有业内人士指出，虽然首开股份曾为保障房建设申请私募债，但保障房建设资金属于专款专用，保障房私募债只有在监管允许范围内，才可以置换其高息贷款，操作空间有限。

　　有熟悉首开股份的分析师指出，就目前而言，首开股份的杠杆用得很足，净负债率偏高，

　　其银行贷款的成本在7%-8%，信托成本在11%-12%，存在必然的融资需求。

　　数据显示，2012年首开股份实现合约销售175亿元，合约销售面积约120-130万平米。竣工面积为118万平米，在建面积790万平米，新开工面积210万平米。

　　“在建面积达800万平米，是合约销售面积的几倍，新开工面积已经提速，却迟迟未能进入结转，这说明开工后的一些项目未能及时销售出去，这可能跟当时拿地和产品定位有关”。分析人士如是称。

　　“如果一直是这样的状态，首开在资金方面势必有些偏紧，因此，目前首要的问题是提高销售，如果首开2013年的销售额能突破200亿这一台阶，这些问题立马迎刃而解。”

　　据相关人士介绍，2012年，首开股份针对首置、刚需人群的中小户型占比达80%-90%，从总体可售面积来看，去化率超过60%。2013年，首开股份会保持一个比较稳定的增长，也就是增长速度不超过30%。

　　有接近首开股份人士透露，目前首开股份可售货量充足，关键就看销售能否有个好起色。据悉，截至目前，首开股份2013年1月的销售额已经超过20亿元。来源观点地产网)