广东东莞：水乡楼市有望迎来高速发展期

　　就楼市走向、区域格局等问题，记者日前专访了东莞本土龙头房企光大地产的品牌副总监朱奇勇。

　　朱奇勇认为，在严厉的调控下，去年东莞楼市依然表现不俗，今年经济形势比去年要好，楼市成交会比较理想，价格也会随着经济发展小幅上涨。

　　他说，今年楼市有个明显特点 是后发镇区崛起，比如沙田楼市会相当热闹，未来三五年，镇区楼市会进入全面发展时代。他看好东莞政府倾力发展的水乡地区的楼市发展，认为随着基建推进和产业发展，水乡地区的房地产会迎来高速发展期。

　　后发镇区崛起

　　南方日报：去年楼市很火，今年东莞楼市的成交量，您怎么看？

　　朱奇勇：在东莞房地产发展史上，去年会被记为浓墨重彩的一年，楼市成交达到了2007年的峰值水平，在这么严厉的宏观调控下，还能取得这样的成交量，说明东莞的楼市容量是足够的，靠自身消化也是没有问题的，是比较健康的市场。市场需求健康，加上宏观经济形势趋好，区域竞争也已经成型，这样来看，今年的楼市成交会比较理想，值得期待。

　　南方日报：据您观察，今年的市场会有哪些特点？

　　朱奇勇：今年楼市有个明显特点是后发镇区崛起。去年，东莞楼市镇区表现突出，未来三五年，会进入全面发展时代。在房地产发展前十年，富裕镇区、靠近深圳的镇区是先行者，如今，受经济发展、土地稀缺、规划调整等因素带动，一些后发的镇区会有抢眼的表现。

　　比如，沙田受虎门港、南沙新区的带动，近年，保利、碧桂园、佳兆业等标杆房企纷纷进驻，今年沙田的楼市会相当热闹。另外，光大、新世纪进入高埗，中信进入石排，高埗、石排、石碣等有自身特色的镇区的房地产今后也会发展起来。

　　南方日报：您刚刚所提到的镇区除了石排之外，都属于水乡地区。现在“十镇一港”的水乡地区已经被定为东莞的重点发展片区，这个片区的房地产业目前比较弱小，今后几年的发展，您怎么看？

　　朱奇勇：水乡统筹发展是去年提出来的，目标是“分三步走”，即“一年良好开局、三年初见成效、五年完善提高”，现在已经有12项先期工程动工了。

　　土地是稀缺的，水乡地区土地相对较为充裕，有后发的机会，价值会凸显出来。政府花三五年做基础设施，改善环境，打好产业基础，政府投入之后，开发商、消费者会跟着政府走，那么，房地产会迎来高速发展期。

　　龙湾滨江片会晋升豪宅区

　　南方日报：龙湾滨江片区综合开发就是水乡地区统筹发展先期启动的一大项目。这个片区是万江、南城与莞城交汇地，东至运河、西至万江路、南至环城路、北至可园，面积约10平方公里，规划发展文化创意、休闲旅游、高端服务产业，预计吸引100亿元的社会投资。这个片区，虽然有东江资源，但是房价一直相对较低。有了这个项目之后，您怎么看待这个片区的房地产发展？

　　朱奇勇：万江、道滘具备做东莞休闲片区的条件，水是生命之源，水乡本最适合人类居住，只是由于后天城市发展，东莞水乡成为城市发展的边缘地带。随着城市的扩容发展，这个片区以后不会被边缘化，会晋升次中心的城市级别。最近几年，万江的房地产也逐渐活跃起来，开发商的推动是相当明显的。

　　具体到龙湾滨江片区，现在政府的手和市场的手握在一起了，相信五年左右，会看到面貌的明显改观。现在，这个片区的休闲产业已经自然发展起来了。下坝坊的酒吧此前星星点点，现在连成一片，蔚为壮观，成为市民热衷的休闲地，还进一步发展为旅行社接待外来游客的必选景点。

　　南方日报：广州等城市的江河沿岸往往是豪宅区，而东莞却不然。有观点称，随着新项目的发展，东江之滨的龙湾片区会成为新的豪宅区。对此，您怎么看？

　　朱奇勇：要成为豪宅区需要有资源优势和历史存盘。珠江是广州的母亲河，并且横穿广州中心区，景观优势明显，成为城市发展的主轴，其沿岸出现了豪宅区。深圳没有大江，只有大海，所以豪宅集中在滨海区。

　　在东莞，东江偏离城市发展的核心区，位于城市发展主轴的山、湖资源，而不是江的资源，所以豪宅区先在山、湖周围出现，黄旗山板块最先发展起来，其后有松山湖、水濂山等豪宅区。

　　随着城市的发展，现在山、湖资源越发稀缺，江景资源的价值会凸显出来，东江沿岸会孕育新的豪宅板块，龙湾滨江片区有这个条件。不过，由于历史存盘不一样，豪的程度依然有个序列，山、湖、江排列先后有序。同时，龙湾滨江片区成为豪宅区，需要政府的先期投入，其成熟起码是五年之后的事情了。

　　今年房价会小涨

　　南方日报：谈到楼市，不能不谈房价，今年的房价，您怎么看？

　　朱奇勇：房价是一个焦点话题，房地产、金融等各类机构均会给出自己的判断，他们认为全国房价今年的上涨幅度在4%—8%不等，尽管各不相同，但大家都是看涨的。

　　我觉得，由于调控稳定、经济向好、供需均衡，今年东莞的房价也是看涨的。不过，幅度不会太大，毕竟一手住宅均价已经达到8200多元/平方米，房价已经涨到一定高位了，上涨幅度会减小。今年东莞的GDP增速目标是7%，东莞房价会跟经济发展水平同步上升。

　　南方日报：房地产是一个区域分化的产业，去年尽管价格整体稳定，但是塘厦、凤岗、西平等片区爆发了一定程度上的价格战，据您判断，今年会不会有区域爆发价格战？

　　朱奇勇：当房地产市场满足两个条件时，就会出现价格战：第一，区域竞争激烈；第二，有开发商为了出货率先降价。

　　塘厦、沙田等片区今年竞争会比较激烈，满足价格战第一个条件，第二个条件要看实际情况，去年开发商大多是超目标完成业绩的，降价动力没有那么足，今年的价格战应该不会像去年那么明显。 来源南方日报)