海南：商品房违规违建导致办证难情况最普遍

　　在房价高涨的时代，对于普通工薪阶层来说，买一套房已经很不容易。如果辛苦赚来的钱买了房，却拿不到房产证，得有多愤怒焦虑？近年来，海南海口、三亚等地部分业主正在经历这样的折磨。在这背后，有购房者在不知情的情况下购买了小产权房的原因，更为普遍的是，开发商违规违建，收钱后拖延或者根本无意愿配合购房者办证，而职能部门众多，却不能有效监管。购房者只能多个心眼？

　　“办证难”导致购房者处处受气

　　2003年，来自陕西的老程以每平米1200元左右的价格，在海口通宝大厦小区买了一套房子，一家人才入住不久，房产证都还未办理，开发商就因为资金问题跑路。老程家的房子成了名副其实的“无证房”。在这个小区里，有180户业主都有像老程一样的遭遇。

　　算起来，老程的无证房“房龄”已有近10年，而这不仅仅是个例。巧合的是，就在29日下午(两会期间)，南海网新闻会客厅就“办证难”问题，采访海南省政协委员、省律师协会副会长廖晖时，也吸引了一位在我们办公地点旁一家单位的耿先生，因为他从2007年在海口买了房，到现在房产证也没办下来。

　　据三亚住建局2011年的统计数据显示，2001年-2008年间，商品房办证率仅为74%。在省会城市海口，情况更甚，如近几年陆续被媒体曝光的戎居公寓、东盛名苑、良缘雅苑、金桃苑等。2009年，相关职能部门对海口2006年12月31日前已出售，但无房产证商品房的统计资料显示，“无证房”业主达三万多户，而这还不包括这个时间节点后的“无证房”。“因为有些可能还没有形成实事上的无房产证，所以不好统计。”海口房管局相关负责人说。

　　房产证作为房屋权属惟一的凭证，其重要性不言而喻。辛苦买来的房子，因为没有房产证就成了“无证黑户”，让业主们“处处受气”：小孩不能按区域就学，转让、继承、出租等不受法律保护，甚至在土地或房屋被征用时，都无法按国家征收政策得到相应的补偿。

　　商品房违规违建致办证难情况最普遍

　　一般来说，开发商办理房产证首先须获得土地证、建设用地使用权证、规划许可证、规划验收合格证、预售许可证、竣工验收备案证等相关证明。办证难，原因在哪里？

　　“司法实践中，办理房产证问题涉及到两个层面，一个是小产权房，有一些购房者买的房子土地是不完全合法的销售渠道，比如没有预售证等，这种房产办证有很大法律障碍。第二种，大产权(商品房)，可以办，但是为什么办不了，首先，很多不良开发商超建违建，比如规划局批准的容积率为1.5或者2.0，他盖房时候可能就盖到2.5，当开发商把房子卖出去，收到钱后，他就没有动力了，办证的时候就拖延，有一些开发商把资产转移，留下空壳房地产公司。这种情况在海南比较严重，在我接触到的案例中，也较为普遍。”海南省政协委员、省律师协会副会长廖晖说。

　　为何开发商超建违建还能卖房？以海口来说，根据商品房产权登记管理相关规定，开发商在未领取房屋竣工验收证件前，与购房者签订房产预售(购)契约的，由购房者支付定金或房价款的行为，就被视为房产预售。预售的房产满足“持有国有土地使用证或红线图、建设工程规划许可证和建筑施工许可证；已签订房产建筑施工合同；除付地价款外，投入该房产建筑的资金已达工程预算投资总额的25%以上，或者建筑物设计内地面以下的基础工程已经完成”三个条件即可。

　　也就是说，在房屋未完全建好且未验收时，开发商只要拿到预售许可证，就能卖房。开发商是否会缴纳各种税款，或者验收是否合格以助购房者办理房产证，则充满了未知数。

　　“超建违建”违法成本低廉 法律风险不高

　　“开发商违规违建，没有向政府缴纳200万元的罚款，这么多年，我们的房产证还是办不下来，将开发商告上法庭，但是他一分钱也没有，我们没有办法。”耿先生非常无奈，他的无奈也是所有“无证房”业主的无奈：就没有相关的法律对开发商进行约束吗？

　　廖晖表示，在购房过程中，虽然开发商与业主在购房合同中都有关于违约金的条款，但如果开发商将资产转移，即便是业主将其告上法庭，并赢了官司，但是由于其“没有资金”，法院的判定也不能真正执行。

　　这就说明，只要开发商存心，就既可赚钱，还能逃避法律的责任。很多业主为此踏破职能部门的门槛，也无济于事。

　　“我们是否可以追究开发商的责任，开发商是有一定的资质管理，有一定的条件的，我们能不能通过公安机关的查处，让他承担相应的刑事责任。”廖晖认为，从严格意义上来讲，这种情况属于商业犯罪，侦查机关如遇到开发商资金转移的情况，应该严格执法，认真调查。但是侦查机关目前还没有这种意识，且民事责任与刑事责任之间的度难以把握，“很可能最后吃力不讨好”。

　　监管乏力 购房者只能自己多个心眼？

　　2009年，海口有关部门专门成立了“海口市解决办理房产证历史遗留问题领导小组”，并于2010年正式出台相关的意见，以着手解决在2006年12月31日以前的“无证房”问题。不过，记者1月29日从海口市房管局相关负责人处获悉，到目前为止，仅有近17000户的“无证房”问题得以解决。

　　这位负责人还告诉记者，房产涉及到城管、规划、国土、建设、房产、消防、房屋质量监督等多个政府职能部门，“不太可能每天都对房产商的行为等进行监督。”

　　省政协委员冯川建，是海南奥林匹克花园有限公司董事长，在今年的两会上，他说了这样一个问题：2011年初，企业在办理开发房地产增容手续时，有关部门说，等新规定下来再办，这一等就是半年多，好不容易等到市政府颁布了增容用地管理新规定，可发文没几天，政府又下文停止执行，要企业继续等待。两个多月后，政府又发文重新执行这个刚刚停止执行的新规定。然后政府有关部门再开始进行测算、审核、评估等程序，又过两个多月后企业才能拿到批文。办理整个房地产增容手续，用一年多时间才完成，严重影响房地产开发企业办理房产证时间。

　　另外，冯川建还提到，“个别政府办事人员，甚至利用手中的权限，办事单位没有点“表示”或没人情关系，就卡人家，已成惯例。”

　　“一个市场出现问题，或者问题非常严重的时候，就要考虑主管、监管部门的手段是否有利，是否有效。”廖晖说。

　　开发商可以逃避相应的法律责任，如果作为相关的职能部门，也说监管有困难，那就只能依靠购房者自己多个心眼？ (谭邦会)

　　作者：谭邦会来源南海网)