增城松绑“限涨令” 广州楼市供过于求加剧

　　在楼市强势反弹的关口，下一步楼市的走向引人关注。

　　日前，广州辖下的增城市确定了限涨幅度由去年的5%上升到8%，透露了一丝“松绑”的信号。

　　增城限涨8%

　　据广州当地媒体报道，1月底，增城市国土房管局召集开发商召开内部会议，通报2013年该市楼市调控措施。 今年增城市已确定限价目标为房价涨幅不超过去年房价的8%，这相比去年限涨5%的水平有所提高。

　　为了调控楼市，增城自2011年开始执行限价政策。2011年限价线首先被定为房价上涨幅度不超过10%，但最终将涨幅修订为不得超过5%。2012年该市亦执行楼价上涨不超过5%的限价标准。今年该市将房价上涨幅度标准上调至8%，为限价两年以来首次提高了楼价上涨限制标准。

　　统计数据显示，2011年增城全年楼价为7666元/平方米，比2010年上涨了9%；去年增城楼市均价为7430元/平方米，比2011年下降了3%。如果按照阳光家缘统计数据，今年增城一手房均价将不得超过8024元/平方米。

　　在目前广州其他区域楼市强劲反弹的情况下，此次增城将2013年限价线调整为上涨不超过8%，也相当于是对限价政策做了“松绑”。不过，在目前楼市回暖的关口，开发商对限涨8%显然很不满意。因为在扣除折扣优惠后，开发商的涨价空间与限价线相比要低得多。

　　在最近举行的广州市政协十二届二次会议上，广州市政协委员、广州时代地产副总裁白锡洪接受《第一财经日报》采访时说，由于前两年大幅减少住宅市场的土地供应，估计刚性需求和土地供应量的减少的矛盾只能通过价格来体现，供应量减少而需求仍保持旺盛的情况下，2013年广州楼市价格会往上走。

　　二三季度上涨压力大

　　“2013地产市场会是乐观的一年。”白锡洪认为，2013年在平稳发展之中会有适量的增加，价格也会适度地调整，特别是刚需型结构产品会更具有潜力。

　　近日广州市国土房管局公布的数据显示，2012年全市十区新建商品住宅网上签约面积767.68万平方米，同比增加37.7%；网上签约均价14044元/平方米，同比上升4.8%。

　　国家统计局的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。其中，去年12月全国新建商品房价格环比上涨最高的是广州，环比涨幅为1.2%。

　　谈及接下来的走势，白锡洪说，房产税在今年落地广东的几率可能会比较小。“我认为现在的限购政策的威力还是很大的，改善型投资者没有前提条件去买房子，而未受到限购影响的刚需部分仍然比较具有活力。”

　　在近日广州举行的房地产形势分析研讨会上，广州市房协秘书长许国碧预测全年楼价将呈现稳中略升的态势，涨幅在5%~10%左右。世联地产市场部总监崔登科表示，未来一年半的时间内，房价上升的压力点主要集中在2013年的二、三季度，“价格上行的压力达到峰值。”

　　在土地市场方面，日前提交广州市十四届人大三次会议审议的2013年预算安排草案披露，今年广州全市卖地收入计划逾475亿元，增长超过40%，这在某种程度上也释放了楼市回暖的信号。广州市财政局局长袁锦霞在草案说明中说，调高卖地收入预期，主要是考虑到去年获批国家级新区的南沙新区、广州国际金融城等重点功能区的优质储备地块将推向市场。

　　值得一提的是，去年9月后，在国家级规划正式获批的政策利好带动下，南沙楼市水涨船高，仅凭临近年末的几个月，该区成交量就从2011年的6000余套，飞涨至8871套。

　　供过于求或加剧

　　“平稳发展是2013年房地产市场的主旋律。”另一位不愿意透露姓名的地产界政协委员也告诉记者，政府如要出台政策的话，也是有其合理性的考虑，通过保有成本的增加，避免过度投资，让市场回到平稳发展的主旋律上来。”

　　在房地产行业转型期间，一些企业没有做好充分准备盲目上马商业地产，导致泡沫隐现，因此商业地产的发展前景引人关注。广州市政协委员、广州正佳集团副董事长兼执行董事谢萌说，2013年，商业地产会稳步发展。“房地产企业已经进入细分时代，每一个大型房地产公司已经定位很清晰，有钱进入这个市场不代表就会做得有质量，这需要时间的沉淀。”

　　广东省房协日前发布的《2012年度广东房地产市场分析报告》显示，去年广东全省商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。受竣工进度影响，2013年将迎来商品房供应高峰，可预售的供应量预计超过1亿平方米，供过于求现象可能加剧，因此建议开发商采取“积极的营销策略”。

　　报告分析，2010年大幅增加的新开工面积仍有超过三成未竣工，预计相当一部分将成为2013年的潜在供应。加上2011、2012年总计超过2.26亿平方米的新开工面积陆续达到预售条件，2013年将是广东商品房的供应高峰期。

　　作者：林小昭 张焕来源第一财经日报)