苏培科：警惕房企境外融资潮

　　国内房地产调控政策的基调虽然没有放松，但开发商境外融资的躁动和“地王”的频现，已经说明开发商不把调控政策放在眼里了，这让房地产调控者颇为尴尬。

　　据统计，截至1月30日内地房企境外融资额已逾400亿元，内地房企境外融资已经达到了前所未有的高潮。这些融资的大部分都用于买地和囤地，进一步推高土地市场的成交溢价率。房价和地价上涨的预期也进一步强化，地方政府和开发商获益，而这会让中国经济和楼市调控陷入窘境。如果中国的房地产调控政策再次陷入“空调”，房价进一步飙升，泡沫一旦破灭，外资抽离，后果将不堪设想。

　　房企大量境外融资会给中国带来新的金融风险。从央行公布的融资数据来看，2012年银行信贷增加8.2万亿元，社会融资总额达15.7万亿，银行贷款占社会融资总额的比重已经到达52%，较前些年90%的比例下降了不少，理论上是好事，融资结构多元化和融资结构优化有利于分散银行金融机构的风险，但是“影子银行”的比例在不断提升，还有信托、私募、高利贷和境外融资等融资方式获得的资金又过于集中在房地产领域，这会加剧中国的金融风险。

　　从国内企业的贷款和融资结构来看，大都以短期融资为主，大家对未来的中国实体经济并不乐观，加上总需求不足和产能过剩导致资金供给远大于需求，于是各种渠道融来的资金大都流进了地方融资平台、房地产领域和投资产品领域，目的是为了赚取快钱，但同时又在酝酿风险。中指院对工、农、中、建、交这五大行的统计显示房地产业的贷款比例在下降。这似乎可以表明银行等金融机构正在防范房地产领域贷款的风险，但实际并非如此，银行在房地产领域的参与度依然很高，2012年的比例下降与监管层的调控和信贷额度紧张有关，并非主动收缩。而且很多房地产企业和“两高一限”的企业大都采取信托、私募和境外融资，变相绕开了调控者的视野，这不但会影响和对冲宏观调控政策的效果，还会加大金融风险的体外循环。关键是这些融资大都建立在房价和地价上涨的预期之上，一旦中国的房地产出现周期性调整，则表外融资的风险将会一一暴露，将会对整个社会信用体系造成重击。

　　在目前全球量化宽松的大背景下，房企境外融资会吸引来大量外币进入，增加外汇占款和国内基础货币的乘数型投放，变成输入型通胀的压力，因此不应该鼓励房地产企业大量境外融资，反而应该引起重视。

　　当务之急，应该全面普查国内的不动产数量，采取必要的税收调控手段，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，减少房子的空置和浪费，抑制房子的投资和投机需求。同时，中央政府应该加大保障房的供给，让所有以房地产为主业的央企和愿意参建保障房的民企一起来承建保障房，来确保保障房的进度和质量，以改变房价上涨的预期，只有这样房价才会回归到合理水平。况且保障房的开发建设与 “稳增长”并不矛盾，只要确保保障房的进度和数量照样可以拉动房地产相关产业，对经济的贡献也不会大幅缩减，只是地方政府的卖地收入和开发商的利润会减少，但换来的却是中国房地产的理性回归。