杨晨青：驳“常州鬼城”论(组图)

　　近期，关于常州成为鄂尔多斯之后又一“鬼城”的新闻不迳而走，成为行业内外争相讨论的话题，在我们看来，常州和鄂尔多斯的情况完全不可同日语，两个城市无论从区域一体化、产业发展还是房地产市场成长性需求角度来看，都没有任何可比性。

　　有区域一体化作支撑：与孤独伫立在内蒙古高原腹地的鄂尔多斯相比，常州拥有整个中国最发达的长三角经济圈为依托。

　　常州所处的长三角经济圈给其带来得天独厚的发展优势，随着区域一体化格局的形成，常州产业经济将受到越来越大的带动作用，另外，对于房地产市场来说，长三角同城化的发展模式势必将使得区域内人口流动更加常态化，市场规模空间将因此得到新的扩充。

　　其一，作为我国经济发展的领头羊，长三角城市群GDP总量占全国比例长期保持在20%左右的水平。从人均GDP角度看，2011年上海达到8.25万元，江苏和浙江两省分别达到6.22万元和5.92万元，江浙两省均超过了广东省，从中我们可以清晰地比较出，同为中国经济的领先地区，长三角的平均发展水平更胜珠三角；另外，对比周边省份，领先优势更为显著，长三角的外部四省山东、安徽、江西和福建分别是4.71万元、2.56万元、2.61万元和4.72万元，总体经济发展水平的落差决定了长三角诸城对外部地区，尤其是安徽和江西两省具有强大的资源吸附能力，包括投资资金和优秀人才，而常州南部直接与安徽省接壤，其经济发展对内受到长三角的拉动，对外是吸收外部地区资源的第一站。

　　其二，产业错位布局基本形成，长三角经济发展根基稳固。从现代城市发展规律来看，同区域城市群之间的产业分工是大趋势，所有产业部门齐全的城市是不存在的，同时也是不合理的，与中国另两大经济大区珠三角和环渤海相比，长三角当前城市群之间的产业错位发展的格局更加合理。近年以来，随着上海经济发展路径的转变，未来将重点发展新能源等九大高新技术产业，浙江主要覆盖纺织、轻工、装备制造、医药、建材、汽车、船舶、冶金、石化等九大产业；而江苏则主要覆盖纺织、轻工、钢铁、有色金属四大传统产业，深入到江苏省内部，城市之间分继续细化，江苏、无锡、南京等发展顺位较早的城市当前正集中面临产业升级，而包括常州在内的诸多后发型城市，在劳动力、资本等比较优势推动下，未来将继续在传统工业的道路上继续深造。在我们看来，产业发展规划成功避免趋同性，使得长三角城市群内部联合多于竞争，整个经济区的发展根基之稳固、质量之高冠绝全国。

　　其三，长三角路网建设日益完备，使城市之间的联系更加紧密。当前的长三角内部，沪宁线和沪杭线两大交通主轴之间城市连绵而下，当前这两条线路的城际连接已经完成公交化，自上海出发到达长三角任何一个地级城市都在2个小时之内，江苏省境内，更是在高速公路网布局的基础上，沿长江一线规划了多达11个过江通道，进一步拉近省内各城市间的联系。在我们看来，当前的长三角已经逐步实现了区域一体化构架，这势必将继续加强诸城人口的自由流动，我们相信这不会仅仅停留在商务层面上，随着产业结构在城市间的不断调整，这样的人口流动甚至将产生新的居住需求，对于常州、对于整个长三角城市群的房地产市场，都意味着新的活力。

　　有产业发展作支撑：与矿藏资源起家、产业空心化的鄂尔多斯相比，常州拥有坚实的实体经济基础和广阔的城市发展空间。

　　从长三角内部的分布格局来看，客观上讲，常州地理位置不如苏州和无锡，加上一些政治因素干扰，常州其实并未抓住2000年头5年的那轮发展机遇，当苏州和无锡凭借强悍的制造业实力已稳居全国单城市GDP前十位之时，苏锡常城市带的最后一站常州，其经济发展水平却仅仅在长三角诸城中暂居中游，纵观当前宁沪线主轴上的城市，根据2011年的GDP数据，苏州以10717亿元居首，无锡和南京分别以6880亿元和6146亿元紧随其后，而常州3581亿元的水平甚至不如南通的4080亿元，仅仅比镇江的2311亿元高出一筹。

　　然而，尽管错过了前一波机遇，但近些年以来随着苏州和无锡的产业升级、以及长三角路网体系的进一步完善，常州正以迅猛的速度补强自身的产业经济，统计数据显示，2009-2011年三年间，常州规模以上工业主营业务收入年均增长速度达到18%，超过苏州、无锡的15%和14%，与2000年头5年的大幅落后形成鲜明对比；更值得一提的是，2011年受劳动力成本上升、人民币升值等因素影响，苏州规模以上工业利润总额自2004年以来首次同比下降12%，而常州该数据却依然走在上升通道内，同比上涨13%，从中可以初步反映出未来长三角产业继续分工的大方向，即苏州、无锡、南京等进入后工业化时代的城市，其传统制造业将逐渐转入常州、南通、镇江等城市，这符合一个地区基础产业不断向外铺开的发展规律，对于常州来说，当前其实已进入高速工业化的轨道中，其后劲正逐渐显露出来，而坚实的实体经济将带来更强大的人口吸附力，对于房地产市场来说，潜在需求也将不断扩张。

　　有成长性需求作支撑：与房地产成为煤炭资本炒作工具的鄂尔多斯相比，常州市场其实正为进入持续扩张期作最后的蓄力。

　　从行业经验来看，一个城市房地产市场在原始积累进行到一定程度后，需求会在某一个时间点上突然开始释放，这个契机并无特定规律，有可能是某个宽松性政策、某个大市场氛围，甚至某个引人注目的项目开盘等，而此时间点即可认为是这个城市市场正式进入扩张期的起点。我们可以大致划定长三角诸城房地产市场的发展顺序，以上海1998年为第一波，杭州2002年左右崛起为第二波，南京、苏州、无锡、宁波、温州2004-2005年相继崛起为第三波，之后2009年常州、扬州、徐州、绍兴、嘉兴等即为第四波，如果我们仔细对比各地市场进入扩张期之初的情况，则不难发现，伴随着商品房交易量的高企，政府推地和企业开发的热情也随之高涨，表现在数据上即是房地产开发投资的明显加速。

　　我们以2004-2005年那波城市为例，苏州2005年商品房销售面积较前一年暴涨60%，一举达到1130万平方米，同年商品房开发投资额也突破400亿元，而在此之前苏州年房地产投资额长期在100亿元上下徘徊；同样的事情也发生在无锡，其商品房销售面积在2004-2005年持续增长35%和46%，市场进入扩张阶段，与此同时当地房地产开发投资额也从每年不足100亿元的水平一跃突破200亿、直逼300亿元；反观常州，自2009年商品房销售面积暴增83%后，开发投资规模也正以每年100亿元的速度攀升。

　　在我们看来，随着开发投资在短期内的爆发式增长，当然会引发城市商品房市场供应的集中释放，因此在这个时间点上部分区域新建楼盘确会出现类似空置的假象，这也正是常州当前被误认为“鬼城”的原因，其实这些所谓的“空置”随着市场需求的逐渐跟进会自然消失。其实不光是苏州、无锡，即便是北京、上海，在其城市建设重心向外围推进的过程中，局部市场也曾经出现过类似的情况，典型的例子如2004-2005年期间的上海松江新城，同样的新楼林立，同样的居民“稀少”，但之后随着松江产业园区的发展和轨道交通线路的开通，人口开始持续导入，当前松江新城已经成为上海房地产市场交易最活跃的区域之一。

　　时至今日，苏州和无锡的房价已从2005年时4000元/平上下一路上涨至当前的9000元/平，相比之下，当前常州6500元/平左右的房价水平未来还有充足的提升空间，另外值得一提的是，由于常州城区面积和无锡类似，相对偏小，根据第六次人口普查数据其人口密度达到1223人/公里，远远超过苏州的751人/公里和南京的1159人/公里，在整个江苏省内也仅比无锡和南通略好，这决定了在未来房地产市场的发展过程中，常州市场的供求矛盾将异常激烈。

　　诚然，近年来由于一二线城市市场持续受到政策调控的压制，整个行业的发展重心加速偏向三四线城市，确实有一部分三四线城市存在投资热度过度高涨的问题，最典型的个案无疑正是鄂尔多斯，当地房价也将经历相当漫长的去泡沫化过程；但是，需要看到的是，鄂尔多斯的“鬼城”其实是基于其特殊的城市基本面而形成的极端现象，我们不能因为个别城市出现了这样的问题，就用“有色的眼镜”地看待所有的三四线城市，甚至到了草木皆兵的地步。

　　当前中国经济和房地产业的发展皆处于城市化加速的大背景中，发展中的、阶段性的、局部的问题不应该过于放大。自2012年5月至今，基于经济的担忧地产调控政策再度放宽，导致房地产行业连续7个月持续回暖，在行业整体性的价量大增的环境下我们也确实有些忧虑。但从媒体客观、科学、公正报道市场的角度，不能为了追求眼球效应，而迎合社会上当前某些看空楼市的需求，在不经过有效的数据研究和科学分析的情况下，仅仅依靠局部统计得出所谓的“楼盘亮灯率”，就断言一个地处中国最发达经济圈、GDP总量排名全国前40强、正处于高速工业化阶段、拥有460万常住人口的城市是“鬼城”，这的确值得进一步商榷！

　　作者：cric研究中心研究经理 杨晨青