动用物业维修资金难 业主呼吁别再“挤牙膏”

　　尽管两次当选南京市鼓楼区优秀业委会主任，但“优秀”的曾凡奎也被眼前的困难“难”倒了物业维修资金活期难以转成定期，资金无法实现高效率，而申请支取部分维修资金用于小区公共区域的改造也是一波数折。

　　曾凡奎是南京河西龙凤玫瑰园小区的业委会主任。龙凤玫瑰园是2008年底2009年初交付的小区，共702户居民，居住面积8.5万平方米。“我们这个楼盘比较特殊，是在几乎烂尾的状态下交房的。勉强住了两年后，业主们自发捐款20万改造了小区大门，但13个单元门铁皮破损严重，小区绿化光秃秃，门禁和对讲系统基本都坏了，这些公共区域亟需改造，再让大家捐款也不现实，所以我们想申请使用一部分维修资金。”

　　龙凤玫瑰园小区存放在南京市物业办的维修资金共有821万元。2012年初，曾凡奎等人找相关单位做了预算合同，绿化、单元门改造、门禁系统更换等所需费用共近36万元。考虑到物业维修资金存活期资金效益差，他们想把821万中的700万从活期转为5年定期，让资金效率最大化。动议既出，曾凡奎和业委会副主任施正义等就忙乎开来，但一上来就遇到头疼事活期转定期须经两个二分之一(面积、户数)业主的同意，申请专项维修资金则需要两个三分之二(面积、户数)业主的同意。于是，从去年4月开始，13名业委会成员每次征集一些居民做志愿者，白天上班，晚上挨家挨户敲门征求意见。

　　曾凡奎说，两个二分之一和三分之二是《物权法》所规定，这是硬杠杠，但在具体执行时，主管部门也应考虑到目前许多住宅小区业主数量较大、执行可能遭遇困难的现实，出台一些便民的举措。“北京、广州等地已建立维修资金电子投票服务平台，即便人在外地也能通过平台表决共同决定事项，决策的效率和准确性都可以提高。南京为何不这样做？”

　　数月跑腿后，小区业委会终于将“活转定”申请和维修资金使用申请材料上报。维修资金申请单、改造施工合同、审计合同加上业主大会票选统计表等等，有几十页厚。“送到物业办，却被告知要先送到奥体的政务中心，那边初审后再送到物业办。物业办在审核材料后，发现有问题，并不直接联系业委会，而是又退回政务中心，我们再去政务中心提取。”施正义具体操办申请事宜，前前后后往政务中心跑了五六趟。“先是说业主票数不够，退件；后来又说缺少物业公司的章，又退件……每退一次就跑一趟，为什么不一次性地全部审核完、把问题全部摆出来，非要像挤牙膏似的呢？”对于这一点，施正义特别想不通。

　　好不容易，直至去年12月31日，材料总算过关了，但物业办却表示，要想活期转定期，必须“先使用后转存”，即把改造工程完成之后，才能转。曾凡奎说，去年底省人大通过的《江苏省物业管理条例》已经明确，小区物业维修资金至少8成可转为定期，但当他们向物业办提出这一依据时，工作人员却回答说，这一条例要到今年5月1日才执行。按照当前的利率，700万元的资金存活期，利率为0.35%，一年利息是2.45万；如果转为5年整存零取定期，利率为3%，一年利息是21万，两者相差18.55万。“在确保本金安全的前提下，物业维修资金就应该实现资金效率最大化，比如可以购买政府担保的信托产品，包括购买国债等，这些增值的利息无论是存银行还是用于小区改造都非常好，老百姓长期不用的钱为什么要当活期用呢？”身为公司董事长的曾凡奎十分不解。

　　“活转定”悬而未决，但好在维修资金的使用申请有结果了：1月25日下午4点，申请的物业维修资金终于到账。但一查账，钱款只到了70%。“施工公司要求必须付清全款，就只能个人先垫付了。”曾凡奎还讲述了一个细节：维修资金审核公示时，主管部门来拍照。“本来应该是13个单元的公示情况都要拍的，但工作人员因为疏忽，当时只拍了两幢楼的公示照片，结果7天公示期结束后，他们又要求我们重拍。这不是耽误我们申请维修资金的时间吗！”一气之下，他打了“12345”投诉。还好，第二天工作人员道歉了。

　　施正义也是一家公司的老板，这段时间公司的业务几乎都没时间打理，“时间和交通成本太高了！心里急啊，就想赶在春节前把小区改造好，过年有个新气象。”

　　曾凡奎感叹：职能主管部门应主动帮助业委会开展工作，但从目前来看，指导和帮助都有限，反倒是约束太多。“有时主管部门一个电话，我们就要跑好几趟。业委会这样的群众组织真的经不起如此折腾！”

　　[主管部门回音]：

　　物业维修资金使用难，并不是仅仅发生在龙凤玫瑰园一个小区，也绝非南京一地的现象。长沙近10年归集了95亿物业维修资金，但资金使用率仅千分之五。

　　一边是大量维修资金“沉睡”，另一边却是业主使用难。对此，记者采访了南京市物业办资金管理科施科长。他表示，2000年至今，南京市物业维修资金共归集近56亿元。“我们没有统计过资金使用率，但去年一年使用了5300万，每年呈递增态势。”

　　施科长坦言，专项维修资金的动用，一直是困扰小区物业的难题。但他认为，最大的难题并不是主管部门的“刁难”，而是难在两个三分之二。维修资金虽然是业主的，但主管部门必须确保监管安全，申请使用必须符合法定程序，所以才会有一系列繁琐的过程要走。“比如活期转定期，我们是想等他们把工程做完了，维修资金基数准确了再转；拨款先拨70%是因为工程完工后还要验收并经第三方审计，一切无误后才能拨另外的30%。”而对于多次退件让业主跑腿、下款花了20多天，他称是“个例”，“如果手续齐备，下款只要5个工作日。”

　　针对业主提出简化两个三分之二的投票手段，他表示，南京已经在研究推出“小区业主公共事务决策平台”，选物业公司、业委会、维修资金使用等，均可以通过平台完成。“目前正在做测试，最快春节后推出。”

　　本报记者 汪晓霞 本报实习生 李 蕾 来源新华日报)