买房路上的故事：和楼市投资客聊聊他们的投资心经

　　编者按：2012年春节，365地产家居网推出了《抄底，时刻准备着》大型策划，在随后一年的南京楼市风云变幻中，刚性需求喷发、改善需求后来居上，连投资客都蠢蠢欲动，买方市场的需求涌动也带动了楼市销量和房价的双双上涨。在过去的一年里，你是赶上了“抄底”的班车， 成功晋级“房奴”？还是依旧左顾右盼，纠结着要不要出手？2013年春节，本站再次推出《买房，在路上》，无论你是等待的刚需、纠结的改善、还是彷徨的投资客，在买房的路上，365地产家居网陪伴你左右。

　　365地产家居网南京讯

　　2013年伊始，位于江宁百家湖板块的绿城水晶蓝湾迎来了一位神秘的大客户，此人一口气买下了一套顶楼的空中别墅和17、18两层将引进柏栎酒店管理的公寓房源。由于公寓房源采用了“酒店返租”模式，一次性返还5年30%的租金，相当于房价打了7折。可尽管有较高的折扣，这笔交易的总花费仍然达到了5500万元。

　　这一新闻将一直在刚需、改善身后相对沉默的投资客推倒大众面前，楼市潜在的投资者闻言也蠢蠢欲动。对此，南京林业大学社会工作系主任孟祥远却表示：“不能因为这样的案例而认为买房投资的大好时机会来临，恰恰相反，未来房产去投资化还在继续，那种买房就赚钱的时代已经过去了。”

　　不论外界如何评说，投资客还在，2012年他们之中也仍然有人入手房源。为何投资楼市？投资楼市注重的因素有哪些？入手了哪家楼盘？选择的原因又是什么？今天，笔者就带着一些问题和楼市中的投资客们聊聊他们的投资经。(365地产家居网王翼凡)

　　投资客：阿火

　　档案解密：我是传奇，50万几年变500万

　　阿火，男，31岁，非南京人士，曾就读于南京某高校经济学专业，05年毕业后留宁工作。2006年，阿火以30多万的价格在张府园购入一套二手房，几年间，通过购入和置换房产，他手中的资金从最初的50万滚雪球般变成了500万。目前，阿火名下有两套房产，一套为住宅，一套是酒店式公寓，此外还有一间置于亲友名下。除了南京，阿火在外地也置办了房产，具体套数不详。

　　这样的情况，也难怪阿火不愿暴露自己的真实姓名、职业和年薪等相关信息。关于自己的经历，阿火认为那就是一个传奇而励志的故事。

　　房租一年翻倍外来人决定在宁买房

　　05年大学毕业后，阿火和另一个男生在龙江合租了一套两室一厅的房子，租金500。一年后，租金上涨到1000。“那时候对房子一点概念都没有，但是有一个很清晰的认知,就是房租一直涨。”

　　06年，合租的小伙子准备结婚，开始着手看房。因为刚工作不久，又不想走的太远，最终他选择了价格的低谷片区城北迈皋桥的一套二手房。

　　“一来想到与其把房租白白付给房东，不如月供自己的房子；二来，房市不明朗，以后肯定是要换房，买小点的二手房比较保险，总价不高，万一跌的话，也可以承受。”合租人搬走后，阿火也决定自己买套二手房。

　　7000/首次入手建邺二手房

　　“当时也看过新房，贵也贵不了多少，但新房都要靠抢，而且又是期房。特别是对于租房子的年轻人，算一下等待的成本，就选择了即买即入住的二手房。”

　　对于区域的选择，阿火坦言“很有自己的想法”。考虑到龙江价格太高，且离新街口并不近，他只考虑建邺区，“我觉得那是今后南京最好的片区，南京的整体板块分东南西北，以前还不明显，现在布局已经非常清晰了。总体上东富西贵，南贫北贱。”

　　除了区域，阿火另一个考虑因素是“无可复制的”自然景观。他开始沿着秦淮河一直往南寻觅，“一路上都是高档小区，买不起，还都是大户型，但是还有旧小区啊”。最终，阿火在万科金色家园附近的一个老小区里买下一间二手房，单价7000每平方米，总价30多万。

　　阿火表示，当初选择那里，是因为“水能生财”，且多少有点为了沾沾“万科的光”，但后来他一直后悔当初买了二手房而不是新房。“其实挺成功的，房价后来翻了一番，比其它片区上涨的幅度大，但是新房涨的更多。当时期房价格甚至和二手房几乎持平，但很多人就是没长远眼光而已。”

　　遗憾错过最佳时机曾想寻机“杀入”奥体

　　阿火06年在建邺区购买的第一套二手房是7000一平米，同一时期，期房的价格甚至要更便宜些，奥体均价在6000元/平米左右。建邺区的二手房价格翻了一番时，奥体房价已经翻了两番，这令阿火懊恼不已。

　　“06年的时候，我和很多人一样，都在质疑奥体的未来。因为我当年去过，很冷清。”那时的阿火没有想到，仅仅几年，车人人都可拥有，地铁改变了人们的关念。“1号线和2号线当初就两个交汇点，一个是新街口，另一个就是奥体中心，过江隧道也从奥体过。更何况，奥体和离新街口的直线距离很近。我错过了奥体的最佳购入时机，心里一直想什么时候杀进去。

　　此后，奥体每出一块地，他都会看公告，看开发商的竞拍、开盘、销量、价格走势，想要在价格洼地时入手。“不幸的是，奥体被万科和中海两个大腕联手炒起来了，从未下跌，其他品牌开发商也一路狂追随，没有入手的最佳时机。”

　　重新寻觅“处女地”再购江东路期房

　　阿火认为，投资哪个片区，不是看升值的总价，而是看上涨的幅度。2008年，房价大跌，江北跌破3000。“奥体一直横在1.3万吧，你说那个时候买什么好？肯定是买江北，奥体太抗跌。”后来，房市回暖，房价上升，江北短时间内逼近9000，价格上涨3倍，而奥体均价则由1.3万上涨到2万，增幅不足两倍。

　　放弃进入奥体的念头后，阿火开始寻觅新的投资“处女地”。“后来我一直观察各个片区，想要找一个发展前景最大的。因为我深深懂得了，买房子要买期房，也就是买预期。”

　　在经过一段时间的观察和对比之后，阿火把眼光放到了奥体和龙江之间是一片真空地带江东片区。“其实，并不是它出现在我眼里，而是我一直就等着这个地区被政府规划重视。比起龙江和奥体，这里直线距离新街口更近，而且也好规划和拆迁，就等出地了。”

　　星雨华府是这一片区的第一个大盘，但阿火没有赶上这里的第一批房源。“因为那个时候的我选择了小的二手房，而且听一些所谓的专家友情提醒说过了江东路就不能买房了，那里靠江，地基不稳。”恰巧，当时利德家园出现了楼盘裂缝，于是他错过了星雨华府的第一批房子，“总觉得心里不爽，但我坚决不买二期的，因为好像又买二手房一样。”

　　就在这时，江东路一块很小的地块出让了。开发商在江苏还算知名，但在全国名气不大。当时万达还没有在江东门拿地，但政府有意向要引入城市综合体，建造“第二个新街口”，阿火决定就在这里置业自己的第一套新房。

　　因为害怕还贷的压力，当初建邺区的二手房是一次性付清全款，这让阿火觉得很后悔：“没有享受到一点经济杠杆效应”。当时已是07年底，超过1万每平方的楼盘属于高档房，不允许贷款公积金。100万左右的房子，首付3成后，余下的他全部贷了商贷。“当年享受到了利率7折的优惠，很是划算。”

　　自认传奇命运要靠自己努力

　　从买第一套二手房起，之后阿火每年都有不停的购入和置换，并通过这样的方法，完成资本的原始积累和需求升级。

　　“前前后后，从区区50万资金翻倍滚到超500万的传奇，可以给很多人以励志的。”说起自己的投资经历，阿火不禁透出一丝得意。

　　的确，这样的投资经历和成果，是很多投资客希望自己能够达到的。对于自己取得的“成绩”，阿火归结为自己的努力：“所以永远不能埋怨命运不公平，只能怪自己不够努力。”

　　投资客：空空

　　档案解密：买房抗通胀，力挺房市向好

　　空空，男，1988年出生的南京人。真实姓名、职业、年薪、毕业院校与专业也是未知，根据他自己的介绍：“专业和经济完全不相关”。2012年大学毕业后不久，便入手一套万科金色领域作投资用。

　　不同于有些投资客的犹豫彷徨，整个采访过程中，25岁的空空都表达出对楼市毫无保留的看好，他还从城市、楼市、品牌和人等多种角度向笔者分析了他投资的目的、选择的标准以及未来南京楼市发展的趋势。笔者通过向其友人旁敲侧击的方法曲线打探出采访对象目前为某保险公司的一名精算师，但求证时被空空的一句“那都是大家开玩笑的”模糊带过。

　　虽然身份扑朔迷离，但想法和事件却是真实的，下面就是笔者根据自己的疑问对空空提的问题，不知道，这是否同样也是各位网友的疑问呢？

　　365翼凡：

　　投资方式有很多，为何选择买房？

　　投资客空空

　　投资主要考虑抗通膨，目前还没发现比投资房产更加稳健的方式。

　　365翼凡：

　　确定投资的关键因素有哪些？

　　投资客空空：

　　一是品牌。随着房地产逐渐发展人们对于品牌价值越发的看中所以买房首选品牌，这个是我投资的第一要素，非品牌不会考虑

　　二是区域环境。对区域价值是综合考虑，我主要是看谁具有可以买的价值，并没有固定在某个区域。最后选择这里，主要是看好栖霞区属于江南八区主城的这个属性，以及仙林人文气息比较浓厚，整体居住人群素质都比较高。

　　另外，仙林这边管委会还是非常给力的，一个是给仙林湖片区确定了中小学学区，让很多人担心的学区问题给解决了，还有就是4号线目前已经在建，大概15年会通车。

　　365翼凡：

　　主要投资哪种类型的房源？

　　投资客空空：

　　主要看的就是刚需盘。对于南京这种人口输入型城市来说，未来随着国家经济发展房价必然会走高，越是调控就越有机会，这是由城市所处的地位所决定的。南京属于1.5线城市也就是二线头，对于南京这种城市来说刚需的需求量会非常大的，所以中小户型买入未来市场会有很大的需求，不用担心出手比较困难。

　　365翼凡：

　　当时纳入考虑范围的品牌有哪些？

　　投资客空空：

　　其实我同时一眼看中的有两个盘：一个是富力城；一个是万科金色领域。这两个盘经过一年都涨很多。那这两个盘为什么会涨很多呢？这个其实在去年谷底的时候经过分析就可以得出来的。

　　365翼凡：

　　最后为什么会选择万科？

　　投资客空空：

　　看的盘子很多，选定范围就这两家，由于资金限制，最后考虑品牌性还是选了万科。

　　买房之前自己会做足功课，这个盘子其实从万科拿地就开始关注了。这块地地价约4300块钱，再算上各种成本，从万科的9900的价格来说基本属于成本价格卖，没赚多少钱。这种盘无论什么时候都具有投资价值，万科金色领域，买之前就知道肯定会涨。而且历史上在南京万科如果开成本盘那你肯定要买，这种机会其实也不会很多。

　　另外万科自己对地块的研究都是非常到位的，这点不用我们购房人担心，不论从当时的河西还是江宁仙林来看，万科的前瞻性都是非常卓越的。虽然经过调控，万科金域蓝湾在一期火爆热销后出现了些许的降价，但是这个也是考虑了市场因素。

　　你看最近九龙湖不是又出地王了么，你会发现河西当年万科进入，然后贵了；进入江宁，可能后面九龙湖也会贵了。

　　仙林万科一直在稳步的上升通道中，当时调控，仙林湖还属于刚刚起步，楼市很冷大家都不敢买，万科9900卖时甚至还有人吐槽说那么远的地方后面还会降到8900。但对于一个成熟的开发公司来说，不到万不得已，是不会在成本线左右进一步大幅降价的。

　　对于开发商来讲，如果开发就意味着亏损，那么他完全可以综合考虑捂着地，暂时不动工，等待市场好转的时候。

　　不过市场不同，当时那个市场大多数买房人都买涨不买跌，不敢下手。9900在那个市场可能很多人还认为不算特别的便宜，可是转眼一年已经逝去，现在桥北可能毛坯价格都要9500了，江浦品牌毛坯都有奔11000以上的。通宇不就11500么，中海万锦熙岸前期卖的差不多了，据说2月底会推新的小高层，价格约在11000左右，江北逐渐破万这个只是时间问题而已

　　365翼凡：

　　你属于楼市的乐观派啊？

　　投资客空空：

　　不是说乐观，对于南京这种城市来说还有很大的涨幅空间。三四线可能未来基本涨幅已经不大了，甚至可能会跌，作为经济大省江苏的省会，只要看准项目，其实还有很多机会，

　　为什么这么说呢？因为南京的国土部门一直在施行的是饥饿营销的土地供应策略，适度偏紧，所以南京楼市的供应量按照目标的市场购买需求可能只有7个月的库存，而且上一轮价格比较适宜的土地的开发很多已经进入尾声，很多开发商都在忙着囤地，所以下一轮南京房价如果国家不再继续严厉打击，基本整体保持跟经济增长同步是没啥问题的。

　　对于普通刚需来说这个就是很大的机会，统计数据这个东西其实不能作准，可能现在1万你可以买江北，过两年1万你只能去买六合，统计出来也许也没有涨多少，但是你会发现刚需越卖越远，随着城市范围的不断扩大，其实一小时的通勤时间都是能够被人所接受的。

　　后记：

　　整个采访下来，对两人的感觉都是专业！虽然实际情况和某些观点有所不同，但相同的是对楼市的关注以及对每次投资行为所做的深思熟虑。投资伴随着风险，阿火和空空两人的买房故事或许会给我们有意购房投资的网友一些启发。

　　相比起经济学专业出身的阿火，空空坚称自己非专业人士，只是关注的多了，自然而然有了一些感受。

　　得知笔者今年夏天毕业打算留在南京后，他真诚地劝说笔者抓紧买房：“不过现在购房可能对很多普通家庭压力确实大，去年可能90万就能买一套还可以的了，现在需要115万-120万。你有没有发现今年南京江南这边一些品牌的刚需盘，单价已经基本游走于12000以上了，连江北的品牌楼盘现在也要逐渐上11000了。如果家里面经济实力还可以的话，那就要买，买了反正不会亏！”

　　对于笔者认为他非常专业的评价，空空笑言：“我其实感觉我可以去你们365工作了。”

　　注：以上内容仅代表被访者个人观点。(来源：365地产家居网) (来源：新民网)