重税是大户型硬伤 广州CBD次新房难撼一手房

　　近日，记者在与珠江新城多个一手住宅项目的负责人闲谈时得知，尽管他们都普遍看好2013年的楼市行情，但也不约而同地对珠江新城二手“次新房”盘源大增对一手楼市的冲击表示担忧。相对于珠江新城高价开售的一手项目，二手“次新房”在价格、交楼时间等方面对买家更具吸 引力。据业内人士介绍，时下已有部分一手住宅的客源逐渐转向“次新房”市场，其比例约占一手客源的三成左右，一定程度上对一手住宅市场产生了影响。

　　投资客“惜售” 中小户型难议价

　　据中原地产金碧华府分行营业经理许伟鹏介绍，从去年12月至今，珠江新城二手住宅市场表现一直很出色，二手住宅成交十分活跃。如凯旋新世界、铂林国际公寓等楼盘成交情况都很好。在珠江新城，二手楼盘以面积段约150~200平方米之间和总价800万~1000万元之间的盘源最受买家关注。中原地产保利香槟分行资深营业经理袁峰涛表示，200平方米左右的大户型和总价300万~500万元左右的房源都比较受欢迎，如中海观园国际、誉峰等二手楼盘都是近期成交的热门。

　　满堂红研究部高级经理周峰表示，从整体来看，珠江新城现时的二手房价普遍稳定在29000~30000元/m2，东区的二手房价要更高一些，介于31000~32000元/m2。从目前放盘情况看，中小户型盘源较稀缺，而持有这类二手盘源的业主多为早年入手珠江新城的投资客，由于看好后市，加之自己并没有强烈的抛售意愿，“他们名下往往都有多套房产，在限购政策持续不变的情况下，即便出售一两套房子，他们也无法再获得购房名额。”因此现阶段的放盘意愿较低，或是故意将放盘价提高，试探市场承接力。

　　大户型盘源充裕“有价讲”

　　相比之下，珠江新城总价较高的大户型二手盘源较充裕，业主虽然会参考周边一手项目调整价格，但相对于中小户型业主而言，他们对买家还保有一定的议价空间。不过，由于总价数额较大，即便便宜10万~20万元/套，对大户型物业而言，也只是少了个零头，实际降幅不大。合富置业汇豪分行主管邱荣锐表示，目前，珠江新城二手业主对一手价格较为敏感，二手业主会紧跟一手新货价格，除非有急售情况，才会稍微调低一点价格，若不是一手和二手价格相差不大，绝大多数业主都不肯在价格上有所松动。

　　据满堂红海明分店店长庄锦帆介绍，买家如果能选择一次性付款，业主或会斟酌考虑加大“让利”空间。如之前珠江新城华兴盛路一套高层豪装三房，业主放盘价330万元，买家选择一次性付款，经多番协商最终以275万元成交。

　　买家看重豪宅保值功能 年前入市速度加快

　　中原地产许伟鹏表示，目前珠江新城的买家多为改善型客户和投资客，其相较于“刚需”客对价格的敏感度较低，而对住宅的舒适度和投资前景更加重视。

　　合富置业力迅上筑分行主管邓新意表示，时下珠江新城东区交易情况比较稳定，而较为热门的楼盘就要数凯旋新世界了。该盘受其一手新货带动，二手盘成交均价有所上升，一期单位二手均价约3.5万~6万元/m2，南向单位为楼王，单价较高，北向望公园单位，若近马路、楼层稍微逊色的物业，3.5万元/m2都有交易。据邓新意介绍，早前凯旋新世界成交了一套155平方米三房单位，原先业主开价3.5万元/m2，后来升至3.55万元/m2，但即使升价，依然有买家追捧。

　　多位业内人士表示，近期关注度较高的二手“次新房”，确实对在售一手住宅项目带来一定影响。据中原地产袁峰涛介绍，近期珠江新城一手住宅的开盘价普遍很高，该区域一手楼相较二手楼整体约有5000~10000元/m2的价差，“次新房”也主要以东区和中区的大户型为主。

　　合富置业金碧华府分行主管陈雯镱表示，现时珠江新城“次新房”业主大多数看好后市，普遍都不愿意太早放盘，个别“次新房”物业，如财富世纪公寓，业主均以放租为主。若位置、朝向佳、间隔好的二手楼王物业，基本上价格和一手价格相差无几。

　　二手“次新房”税费重 入手价格逼近一手新盘

　　据庄锦帆介绍，目前市场上的“次新房”以80~120平方米的两房和小三房居多，虽然珠江新城二手“次新房”房源充足，楼龄普遍较新，很多二手“次新房”素质不亚于一手楼盘。但由于二手“次新房”价格与一手新盘相差无几，而且涉及税费较高，让不少买家却步。因为这部分二手“次新房”的房产证均未过5年，基于“业主实收，买家包税”的情况，入手“次新房”的门槛高于证过5年的二手房。

　　随着一手项目价格日渐高企，一些与在售项目素质相当的二手楼盘，价格也逐渐向一手楼价逼近。以星汇云锦为例，该盘去年年初成交均价约26000万元/m2，如今成交价已涨至31000元/m2起，如果算上5.5%的营业税费，置业成本将接近33000元/m2，与在售一手项目的差价缩小至5000元/m2。（记者 王雯倩）

　　作者：王雯倩来源广州日报)