限购限贷仍是楼市调控主要选项

　　财达证券 宣宇

　　20日国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议在肯定了前期房地产市场调控取得积极成效的同时指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。会议确定了完善稳定房价工作的考核问责制度、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品房和保障房供给、加强市场监管等多方面措施。

　　本次会议传递出的信息是，要“保持房价基本稳定的原则”，“保持房地产调控政策的连续性和稳定性”，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，并强调要建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这表明，中央政府对保持房价基本稳定的原则是一贯的、坚定的。如果房价过快上涨，调控力度和手段加码都是题中应有之义。

　　数据显示，2012年12月份新建商品住宅价格延续普涨格局。70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的有54个城市，持平的城市有8个，价格下降的城市只有8个；环比价格上涨的城市占比77.14%；整体涨幅比11月有所扩大，自四季度以来上涨城市呈持续增加趋势。同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有26个（比11月份大幅减少15个城市）；上涨的城市有40个（比11月大幅增加15个城市）；持平的城市有4个。同比价格上涨的城市中，涨幅比11月份回落的城市仅1个，其余涨幅都不同程度扩大。如果将去年12月房价与2010年调控时的房价比较，房价涨幅更为扩大。

　　如果从待售面积指标来看，当前商品房和住宅的待售面积同比增速均处于相对高位，与2008年相当，但需要注意的是，在持续两年多的楼市调控后，市场积累了大量延迟需求，这与2008年需求面根本不同。2012年下半年房地产销售持续改善，导致住宅销售面积和销售额累计同比增速双双由负转正。2012年底，住宅销售面积和销售额累计同比增速分别由上半年的-11.2%和-6.5%上升到2%和10.9%。房地产市场的景气度回升带动了房地产投资增速企稳和房价持续反弹。

　　百城住宅价格指数自去年下半年以来环比持续上涨，今年1月份环比涨幅更是大幅上升1%。其中一线城市1月份环比、同比分别上涨2.23%和4.56%，涨幅比上月分别扩大约1.4和2.4个百分点；二线城市环比、同比分别上涨0.42%和1.02%，环比涨幅有所收窄；三线城市环比、同比分别上涨0.09%和下跌2.86%，房价呈基本稳定态势。

　　经过数年调控下的等待，在房价调整远达不到需求者预期的情况下，大量被延迟的刚性需求开始持续爆发，导致楼市出现价量齐升的局面。在北京等热点城市，1月份甚至又出现排队购房的景象。

　　“新国五条”的出台，一方面反映了中央政府对房地产调控的重视，也反映出持续近三年的楼市调控仍未达到预期，房地产市场运行和监管机制仍待健全，引导房地产市场健康发展的长效机制尚未建立。

　　理论而言，楼市调控具体路径不外乎供需管理，同时还需辅以市场监管和权力问责。在供给远不能满足各类需求的前提下，需求管理就成为楼市调控的主要工具。本次会议也再次强调，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

　　这次常务会提出要“扩大个人住房房产税改革试点范围”，成为市场关注的焦点。房产税试点自2011年初在上海、重庆启动以来，效应初显但并非房价“杀手锏”，因此也就无法取代抑制投机投资的限购政策。上海房产税征收主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档；重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2%。某种程度上这更像是二次分配环节的收入调节过程，而不是抑制投机投资需求、遏制房价过快上涨的楼市调控措施。此外，由于个人住房信息系统建设仍未完善，局部征收房产税对抑制投机投资需求效果更大打折扣。当前试点地区的个人住房房产税覆盖面和征收规模都非常有限。

　　长期来看，开征房产税合理引导住房需求是大势所趋，但房产税的推出将是一个渐进过程，虽对购房预期作用较大，但短期内难以承担楼市调控的重任。因此，房地产调控具有长期性，以执行相对便捷、见效相对迅速的限购限贷政策为主导，仍是中国楼市调控的显著特点。在可供替代的经济调控（房产税）手段推行之前，行政性调控不可避免，限购限贷仍是当前楼市调控的主要政策选项。