华安基金：不排除对第二套房限购或提高成数与利率可能

　　事件与背景

　　2013年2月20日，国务院总理温家宝20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。会议要求进一步完善住房供应体系， 健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。具体而言，针对此前中国房地产价格、特别是一些城市房价上涨幅度过大，出台了五条指导性意见，简称“国五条”：

　　1 完善稳定房价工作责任制

　　各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　2 坚决抑制投机投资性购房

　　严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　3 增加普通商品住房及用地供应

　　2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　4 加快保障性安居工程规划建设

　　全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时 交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　5 加强市场监管

　　加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

　　要点点评

　　1. 会议务实地指出，“我国仍旧处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”。说明中央对房价上涨的基础性原因有着清晰认识。“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，说明了调控的长期性、艰巨性。综合地看，上述表态，既说明中央对房价上涨的客观理性认识，预计今后不会再将调降房价（有些不切实际）作为目标，而改为严防房价过快上涨。对于房价上涨，容忍度相比之前有所提高，但绝非坐视不理或纵容。

　　2. 相关政策方面，重新要求个直辖市、计划单列市以及除拉萨外的省会城市制定房价控制目标并建立问责，这是很严厉的措施（当然有人认为温总理任期即将到期，该政策可能不见得会执行）。

　　3. 继续严格限购，对已经实施限购的城市，按统一要求完善限购措施；其他（之前未限购的）城市房价上涨过快的，应要求及时采取限购措施。因此在限购方面是加码的。

　　4. 房贷政策方面，重新提出“严格实施差别化住房信贷政策”。没有出现对第二套购房信贷条件的规定（坊间传言的二套房贷7成、1.3倍基准利率），作为国务院层面不会做出如此规定，但不排除后续细则出台这些规定的可能。

　　5. 再次提出扩大房产税试点范围。这一点并未超预期。

　　6. 会议还提出增加商品房住房及用地供应，说明地产调控并不局限于需求调整，供给端的调整也被认识，这对相关产业链是利好。

　　7. 卖方普遍将该讲话作为利空出尽去理解，甚至认为是现任政府的最后说辞，执行力下降、新政府可能有所变化。我个人理解与此不同。首先，新总理虽然倡导新型城镇化，但那是鼓励房地产量的增长、质量与结构的优化，而绝非价的增长；新总理认为“高房价是城镇化的障碍”。因此，新总理、新一届政府也不会对房价上涨进行漠视与纵容。第二，房价成为全国人民的关注，新一届政府无法承担前届政府努力调控、新政府却失控的风险与后果，因此我认为这次会议的精神及其执行具有连贯性。第三，首次将“支持自住、抑制投资投机”的调控思路上升为基本政策，意味着限购、调控的长期性。

　　市场观点

　　年度策略报告中，战略性看多A股市场，提出的三个风险：企业降杠杆、影子银行、房价上涨。

　　由于中央经济工作会议提出“坚决守住不发生系统性金融风险的底线”从而使得银行坏账（影子银行）的风险大大降低，这是金融股（特别是银行股）估值修复的主逻辑。在中央经济工作会议再次提出发展是硬道理的总方针之下，货币政策、财政政策、地产调控政策都出现了一些松动迹象。因此需求不足（企业主动降杠杆）的风险也在下降。

　　在两个风险都下降的情况下，房价上涨的风险却在累积。由此构成市场调整的最大的潜在风险变量。

　　就地产而言，最大的政策变化是由去年年底“支持合理自住与改善型需求”转向“支持自住、坚决抑制投资投机”。两者的不同和可能的交叉在于第二套房的界定上，可以认为是改善型，也可定义为投资或投机。这成为最大的政策调控的弹性空间。因此

　　不排除传闻中的对第二套房限购或者提高成数与利率的可能

　　货币政策近期也似乎有微妙变化的可能。首先，四季度报告也再次提出通胀担忧；第二，一月份的信贷与社会融资额的超预期可能引发央行的从紧微调，特别是近期的连续正回购有强化这种市场预期或担忧的迹象。

　　当前“两会”即将召开，新一届总理即将正式上任；新一届政府中各个重要部委的人事变更也可能会陆续展开。未来的政策动向处于重要的观察窗口期。

　　结论与操作建议

　　在当前诸多不确定性以及风险暴露与消化的过程中，确定性盈利增长是最优选择，当前的“防御+消费+主题”的风格有望延续。建议配置上仍以防御为主，重点配置低估值蓝筹、大消费（医药、食品），规避周期类品种。等待经济基本面（复苏进程）和政策面的进一步明朗后再次选择进攻性品种。

　　如果周期类品种配置较重，则建议忍耐与等待，并优化个股品种。毕竟对全年还是乐观的，短期内会比较煎熬。