展望撬动广东清远蛇年楼市六大支点

　　眼下，微博已成为各种劲爆信息的“发射台”，其中，关于近期将有房地产调控政策出台的传言更是甚嚣尘上。更有网传称，近期将有房地产调控政策出台，目前有关方案显示，二套房贷需七成首付(原为六成)，而贷款利率为基准利率的1.3倍(原为1.1倍)。

　　如今，新年过了，销 售代表们又活跃起来了，房屋买卖市场又逐渐恢复正常，在不确定的调控大环境和本土市场激烈的竞争压力下，2013年清远楼市会怎样发展呢？促成其健康发展的支撑点又有哪些呢？

　　支撑点一刚需及改善性需求

　　目前清远城镇化率低于全省乃至全国水平，未来清远城镇化仍是重点。近几年，随着国家城镇化进程加快和清远楼市的快速发展，农民开始进县城，县城居民则开始进市区了。此前，受经济、交通限制，粤北县市基本是各自为政，清远虽然下辖了“三连一阳”、佛冈、英德，但市区与县市的互动交流很少。如今，区域概念被淡化，置业新潮流兴起。

　　据了解，这些流向县市区置业的居民中，有的是为了给小孩提供更高的教育水平；有的是为了生意往来，需要在市区有个落脚点；有的是外派干部，为以后调回清远做准备；有的则是决定迁往市区工作、生活；还有一些则是投资。这些人多是“两套房”，在当地有一套，又在市区买一套。

　　今年1月份，清新撤县建区，清远大市区框架再次拉大；区域的融合在房地产的发展带动下，也改变了市民置业的观念，买家根据个人的喜好、功能需要等来选择，度假、投资、自住等需求不一而足。除了置业观点发生改变带来的刚需及改善需求外，根据广州世联房地产咨询有限公司调查显示，受近几年的调控政策影响，大部分购房者对未来的购房时机都无法给出乐观的判断，但有购房需求的刚需客户相对较为乐观。其中，首次置业和急需购房客户认为未来价格看跌比例相对较低，不超过40%，但投资型和有多次置业经验的客户对未来价格预期相对保守谨慎。

　　这些刚需以及改善型需求的合理持续释放，将是维护清远楼市健康发展的重要保障。

　　支撑点二市场供应充足

　　据了解，2012年与2011年对比，变化不大，呈现一个“量价持平”的态势。2012年上半年整体市场反应冷淡，下半年受存款准备金下调、首套房贷8.5折等利好政策影响，销售开始好转，呈现“量升价稳”的局面。但整体供应量依然大于需求，尤其是新城区清新供应量较大，市场竞争非常激烈。据世联机构调查显示，近两年清远房地产住宅市场呈现“供大于求”的局面，目前清远楼市在售楼盘多，市场主流产品集中在100平方米—140平方米三房，别墅和两房产品供应较少，产品结构同质化严重，市场竞争异常激烈。此外物业类型、户型、风格等等也极具多样性，可以满足置业者的多种需要。另外，根据《清远观察》数据库显示，针对2013年供货情况，在总调查市区36个盘中，有新货推出的预计24个盘(已拿到预售证，但未推出的不计入此)；预计今年至少推出商品房14188套，可售面积预计至少172万平方米。

　　支撑点三房价不会大涨

　　房价如果大涨，暴涨的幅度超出了市民可以接受的范围，那么，势必会影响成交量，不利于楼市的健康发展。据调查，清远楼市在过去的2012年，市场主基调是“走货为主、价格维稳”，成交均价(套内均价)维持在5000元/平方米左右。

　　由于供货量充足，市民有更多的选择权，并且在价格上普遍认为，清远楼市价格稳定理性。对于2013年，房地产调控会继续坚定不移地执行，而对于地方政府执行方面，凡是放松调控、致使房价过快上涨的地方，将采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。

　　因而可见，楼市政策不放松的情况下，清远市的房价是不会过快上涨的，所以不会对购房者的购买力产生太大冲击。

　　支撑点四房企热情高

　　清远虽然是三线城市，但是自然山水资源丰富，这几年经济高速发展，加上紧邻大广州的优势，越来越受到一线房企的青睐。

　　目前，万科、恒大、碧桂园、时代地产、敏捷地产等房企已经成功进驻清远，其他还有来自东莞、佛山、福建等一批实力雄厚的开发商也已进驻。

　　这些开发商开发的项目规模相对较大，产品覆盖了普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅、酒店公寓、产业园、综合商业及大型城市综合体等多种业态。

　　支撑点五重大节庆活动助力

　　第8届广东国际旅游文化节主会场明年移师清远，目前清远市政府要求高标准推进各项筹备工作。其中，北江南岸绿道、江心岛、亲水平台等正在加紧改造中。

　　同时，清远还将加大对基础设施的投入与改进，倾注政府之强力资源集中实施，在短时间内将达到非旅游文化节不能达到的效果。它带来的是区域甚至整个清远楼市的价值与价格提升。因为这是项目的公共产品元素或基础元素，是任何一个投资者都无法忽视的要素，其规格之高、规模之大也是其它措施难以达到的。

　　另外，旅游文化节改变的还有清远的城市形象，会使清远的知名度、美誉度有一个大的集中的改善和提高。这不仅仅会增强公众对楼市发展的信心，更会实际提升楼市的价值与价格。

　　支撑点六中心区扩容提质

　　去年9月底，清远首批中心城区扩容提质工程共启动项目38个，工程建安费总投资近百亿元。项目从类别上涵盖了城市交通工程、城市基础设施工程、民生工程、教育工程；从地理位置上来说，主要分布于四大片区，包括省职教基地片区、莲湖工业园片区、洲心片区和城市西片区。这些项目的启动使清远交通、城市建设或组团规划等都发生了巨大的改变，“大清远”格局雏形初显。

　　而最近公示的清远中轴线方案显示，清远未来中轴线位于中心城区东部区域，是以规划中的北江四桥和规划中的城市主干道清晖路为中心轴。城市中轴线跨越北江两岸和大燕湖片区，规划面积约39平方公里。

　　该区域南临广州，有武广高铁和轻轨，具有交通驱动力的条件，同时中心轴横跨北江、大燕湖，景观元素丰富。中轴线确定后，随之而来的是区域形象的提升、环境的更新、路网的成熟和配套的完善，这些变化构成了丰富中央商务区生活配套、提升区域价值的核心内容。

　　而未来清远城市规划发展利好，一方面让来清远投资的房企信心倍增，同时也吸引外来投资置业者。

　　记者 黄剑琴 来源南方日报)