万科打造租赁性迷你公寓

　　针对目前市场上沸沸扬扬的万科超小户型，北京万科相关负责人表示，已经确定在万科金域华府项目，但“最终方案尚未确定，仍在规划设计阶段”。据其介绍，该项目为实验性创新产品，整体项目的规划理念是为在都市中奋斗的20-30岁青年人提供起步的居住和办公空间，其中公 寓产品拟打造成20平方米和约30平方米两种超小户型，为租赁性公寓。

　　正处报批阶段

　　按照万科的规划，北京万科金域华府项目提出开发的建筑面积约20平方米和30平方米的两种超小户型，共确定了10栋楼的规划，高5层，所有楼栋的首层和二层都是为邻里服务的商铺；7栋楼的3-5层是居住空间，约400套，只租不售，由万科物业进行规范管理；还有3栋楼的3-5层是小型办公空间，可以出售。

　　项目设计负责人表示，目前该项目仍在按计划安排有条不紊地推进，但最终方案尚未确定，正处于报批阶段。

　　北京万科超小户型的出现最早源于2011年。当年6月，有微博称，万科正在研发15平方米极小户型，针对刚毕业大学生，若在广州，首付只要5万，月供700-800，引起不小的轰动。在同年8月举行的博鳌房地产论坛上，万科集团执行副总裁周卫军提出了“15平方米极小户型”的概念，并指出，万科将于2011年下半年推出户均仅15平方米的极小户型住宅。但自此之后，该项目一直未能落地。

　　上述人士解释称，由于北京万科的这一小户型产品是实验性的创新项目，由来自中国和荷兰的多家事务所参与设计，且每栋楼都有新的尝试，所以设计用时较长。据其介绍，该产品设计在2011年底参加深港建筑双年展，获得唯一的组委会大奖，并于2012年10月应邀参加北京设计周。

　　打造租赁性公寓

　　有媒体援引2012年8日正式生效的新版《住宅设计规范》指出，“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米”，由于万科的小户型产品使用面积仅有15平方米，与该政策相违，所以导致该产品始终未落地，也因为此，项目类型已从此前的出售型“住宅”，转变为出租型“酒店式公寓”。

　　对此，北京万科回应称，北京万科小户型产品规划在昌平区回龙观北京万科金域华府C1818-009地块，获取土地时该地块用地属性即为C2商业金融用地，因此该产品并不受住宅政策的影响。而至于“由出售转为出租并非该项目实际情况”，项目一直处于规划设计过程中，完全是在符合国家相关规定的前提下进行的。

　　据悉，北京万科金域华府C1818-009地块业态包括为邻里服务的商铺、小型办公空间和租赁性公寓产品，项目的目标客群定位在无法负担高昂房价，却又不符合申请保障性住房资格的人群。

　　解决临时居住问题

　　事实上，此前市场上并不乏超小户型的案例。万科2008年曾在广州推出过针对低收入人群的小户型廉租项目万汇楼，房间面积在30-50平方米，租金明显低于周边价格，但却长期无法盈利。北京的微型住房市场也有开发商试水。2002年，荣丰地产推出针对低消费群体的微型住宅项目荣丰2008，但由于住户密度过大和公共设施拥挤，导致项目居住品质明显低于普通住宅。

　　面对微型住宅此前存在的问题，有业内人士对万科在北京推出超小户型的前景并不看好，认为租赁性公寓在水、电、物业、取暖等方面的生活成本较高，这种小户型更应该由政府主导以保障性住房或廉租房的形式出现。

　　不过，记者从万科内部了解到，自超小户型的消息传出后，不少上地及周边区域客户前来咨询，对产品何时推出非常关注。

　　“这类产品面向的是一个小众市场，是刚需中的刚需，市场需求量是很大的”，兰德咨询总裁宋延庆说，相当于快捷酒店，采用酒店式管理的方式进行统一管理，比廉租产品更为高端，不过，可能出现的问题是，过于密集的住户可能出现安全和居住品质问题。

　　中国房地产协会秘书长何琦认为，上地区域人口相对集中，创业人群较多，租赁房源紧张且租金偏高，适量的超小户型对于夹心层解决临时居住问题有一定帮助，对于企业来说，这是一种很好的尝试和创新，但是供应量不宜过大。 来源京华时报)