“国五条”细则出台后 二手房买的卖的都心慌

　　“国五条”细则的出台让二手房交易市场迅速升温，一些拥有二套及两套以上私产房的市民着急销售；对拥有一套住房想改善的普通市民来说则更着急，因为担心被加征20%的所得税。

　　“国五条”会促使一些市民跟风买房，3月份有可能会出现二手房销售量价齐涨的局面。要确保二手房价不大幅上涨，需要购房者更加理性，更需要国家出台更加稳妥的实施方案，不伤及普通大众购房户。

　　3月1日，国务院办公厅下达关于继续做好房地产市场调控工作的通知，出台了“国五条”细则。其中出售自有住房征收20%个人所得税、进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率成为了人们关注的焦点。

　　专家表示，“国五条”实施细则，强化了目前房产调控的力度，进一步加强对投资投机需求的抑制；但其在税费方面的调节将令市场上流通房源量减少，在一定程度上抑制改善型需求的入市。中国指数研究院天津分院总经理钟文辉表示，此番新政的出台相较于日前出台的“国五条”指向性更明确，但仍是宏观上的方向性政策。相较于其他重点城市，天津房价近期涨幅并不明显，加之绝对值水平低，因此出台更严厉细则的可能性较小，预计仍以延续目前政策为主。

　　市场动态

　　部分二手房售价提升

　　“国五条”细则的出台让二手房交易市场迅速升温，一些拥有二套及两套以上私产房的市民着急销售；对拥有一套住房想改善的普通市民来说则更着急，因为担心被加征20%的所得税。

　　昨天，记者在南开区西湖道一家二手房门店看到，门口摆设了不少二手房展牌，前来观看咨询的市民络绎不绝；在店内，更是有多位市民咨询。店长介绍，因为这块地理位置好，交通便利，特别是周边有重点小学，二手房交易一直较好。“新国五条”一发布，前来购买二手房的市民又增加了不少，每天看房者增加了50%，这也使得二手房售价出现了提升。例如，白堤路某小区一楼一套128平方米房子，年前挂牌售价190万元，现在售价200万元。附近深蓝公寓小区一套101平方米、4楼的房子，春节前挂牌售价为165万元，现在卖家涨了15万元。

　　今年2月，本市中心城区二手私产住宅成交均价与其他一线城市房价大幅上涨相比涨幅较小。有关专家分析，由于市民大都买涨不买落，“国五条”会促使一些市民跟风买房，3月份有可能会出现二手房销售量价齐涨的局面。要确保二手房价不大幅上涨，需要购房者更加理性，更需要国家出台更加稳妥的实施方案，不伤及普通大众购房户。

　　细则出台后

　　市场成交走低将逐渐显现

　　“国五条”实施细则要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　记者了解到，目前本市二手房交易暂时仍为1%的个税。“其实，缴纳20%转让所得并非新政策，此次提出是对原有政策的重申和强化，要求从严执行显示了政策调控的决心。”业内人士介绍，早在2006年，本市落实国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》配套细则就提出，市民转让个人住房须缴纳20%的个人所得税。但当时细则也明确提出，“转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房可申请免税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。这也是目前执行1%个税的由来。”

　　伟业我爱我家市场研究中心认为，此举一方面意在控制投机投资性需求对房源的快速置换，进而控制房价的上涨；另一方面，尽管该项调整主要针对投机投资性需求，但税费的提升会令二手房卖方加价，进而转嫁到刚需购房者身上，从而对刚需购房者有一定程度的打击。而为了在政策正式实施前赶上政策末班车，预计近期内买卖市场将出现成交小高峰，等到政策执行细则正式出台后，市场成交走低将逐渐显现。

　　政策从严执行

　　改善性需求“很受伤”

　　记者采访了解到，此次新政的出台，进一步抑制了投资性购房需求，但同时也让部分改善性需求购房者“很受伤”。

　　由于小孩快要出生，父母准备从老家过来帮忙，陈先生打算换置一套三室的房子。“以前就夫妻两人住，目前的独单也还凑合。可一旦小孩出生，父母过来就住不开了。”已经看房三个多月的陈先生告诉记者，因为新政的出台，自己准备出手了。“真要执行20%的个税，还得转到我们这些购房人身上，到时估计价格还会涨些。为避免夜长梦多，打算下周就把之前看的房子定了，尽快办手续。”天津链家地产市场部经理李晓炜则表示，二手房的个税改为从严按差额的20%征收，这一调整将直接影响到改善需求客户的购房行为。

　　伟业我爱我家市场研究中心表示，新房由于不存在业主出售环节，因而在个税费用上占据优势，预计在政策细则具体实施后，将有一部分二手房市场需求被挤压至新房市场。那对于改善性住房需求者来说，是否选择新房是比较好的选择呢？

　　打算购置一套新房改善一下条件的赵先生担忧的却是另一回事，“尽管现在第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率还没明确，但不论是首付提高，或者利率成为传言的1.3，对我来说压力都大了太多。”

　　“国五条”实施细则提到，对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。专家认为，这让各地方政府可以有更加灵活的应对，而不是简单的“一刀切”。就天津而言，房价在近来的全国楼市整体回暖大环境中，并未出现大幅度的上涨趋势，因而“提升二套房贷比例和贷款利率”或者“严厉执行二套房贷以及贷款利率”的可能性较小。(记者 胡晓伟 陈忠权)

　　作者：胡晓伟 陈忠权来源天津日报)