国五条细则让冰城“蒙圈” 期待明确操作细节

　　3月1日，由国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出台。细则发布第二日，记者在哈尔滨多家二手房中介机构了解到，无论是买房者、卖房者还是房产中介，面对这一俗称“国五条”细则中更为严峻的限购、差别化住房信贷等政策都产生很大的波动，而细则中“出售二手房征收20%个人所得税”的条款则最受关注与争议。

　　二手房主：四处打探仍迷惑

　　记者采访了解到，在刚刚发布的“国五条”细则中，与百姓关联度最大的就是为抑制投机投资性购房而提出的三方面内容。关于限购，细则要求限购区域必须覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，并且明确提出对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。关于房贷，细则要求继续严格实施首套房和二套房差别化住房信贷政策；房价上涨过快的城市，还可以进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。细则明确提出将对出售的自有住房按转让所得的20%征收个人所得税。这一出人意料的新规无疑成为本轮调控中最有影响力的“重拳”。

　　“国五条”细则一发布，哈尔滨二手房中介机构都突然繁忙起来。有意出售或购买二手房的市民纷纷打电话咨询，不少已有购房意向的买卖双方更是急得如热锅上的蚂蚁，不停催促中介签合同、过户，生怕新政一落地售购房计划生变。

　　从2日起，哈尔滨骄阳地产的咨询电话就响个不停。工作人员告诉记者，电话基本都是咨询“国五条”细则的。其中最集中的问题就是“新政什么时候执行？”“自己家卖房今后是不是要多缴税？”工作人员只能告知：“虽然国家的政策出台了，但是具体的实施办法应该由各个省市自己制定。细则是周五发布的，周六周日市、区的房产交易中心都休息。所以具体情况现在我们也不清楚。”

　　大盛地产的一位房屋经纪人则表示，听到房屋转让将要征收20%个人所得税的消息很吃惊。“以前的规定是五年以下房子征收1%，五年以上免收，细则突然规定要征收20%，且没说明任何例外条件，挺意外的。”

　　房屋中介：担心今后没“饭辙”

　　记者采访中发现，细则的出台让不少房产经纪人都对房屋中介的行业前景产生了一定的担忧。

　　振达地产顾乡店的房产经纪人小刘告诉记者，因为相同地段、相同条件的二手房价格都要低于新建商品房价格，近几年二手房市场较火爆。但是如果开始征收这20%的房产税，二手房的价格就会大幅攀升，人们可能去选择购买新房。小刘给记者算了一笔账，以河松街为例，河松小区一套建筑面积75平方米的二手房目前售价在55万元左右，如果征收20%个人所得税，卖方若想实际收入不变，房屋售价就必须提高到70万元左右。而在相同地段的新开楼盘，相同面积的房屋售价目前也在75万元左右。二者相差无几。“新房旧房价格差不多，大家自然会选新房，房屋中介可能会面临没饭吃的境况。”

　　对于新政策，哈尔滨好家庭房地产经纪公司经理李士佳认为，今年前两个月，各地房市确实出现了升温的迹象。以好家庭房产为例，无论是来店率、来源率还是看房率都有所上升，公司二手房成交量环比增长20%，同比增长35%。“细则的出台确实给了快速升温的房产市场当头一棒。虽然这两天我们的门店出现了房源增多、以前坚持高价的售房者主动降价、买房者为了避免高叠加税费加速购买进程的情况，但是从长远来看，一旦新政开始执行，房主惜售将使市场供应量减少，可能间接推升二手房价。”

　　对于市民最关注的转让房屋将征收20%个人所得税的问题，李经理的解读是：“我国现行政策对普通住宅房屋交易个人所得税的规定是成交总额的1%或利润部分×20%。如果是购买时间超过5年的家庭唯一住宅则免收。也就是说征收20%的规定一直都有，而且是售房总额减去购房总额和相应税费后获得收益的20%。只是在以往的执行中都是按成交额1%执行，这次强制要求必须按后者执行。”

　　“国五条”细则的发布让二手房市场一片慌乱，使很多人认为这对开发商而言是绝对的利好消息，二手房失去价格的巨大优势，将会让新建商品房迎来新的销售增长。但记者采访的部分房产开发公司却表示，“新政对开发商来说影响有利有弊，是把双刃剑。”

　　黑龙江宏旭房地产集团副总经理王刚说，“国五条”细则发布后，公司立刻召集了紧急会议研究新政将对楼市产生的影响和对策。王经理认为，细则中将对二手房交易中增值部分征收20%个人所得税的规定彰显了中央严控房价的决心，交易成本增长造成二手房价格上涨对开发商而言也确实有利。但房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，“羊毛出在羊身上”，就难免伤及无辜。

　　与此同时，严格“限购”和“房贷”政策的规定又会影响商品房市场。“此前哈市的限购区域是二环以内，我们在松北区开发的楼盘就不受限制。但是这次细则要求限购区域必须覆盖城市全部行政区域，且对不是常住的非本地户籍居民限购二套房，我们的优势就没有了。此外，细则要求严控二套房房贷，并提到提高二套房贷款的首付比例和贷款利率。这都会对我们楼盘的销售产生影响。

　　在王经理看来，此轮调控目前看来受影响较大的还是一线城市。比如北京、广州等地此前就已出现了因担心对二套房调控引发市民排队过户的现象。对哈尔滨这样二线城市楼市的影响可能几个月以后才会显现。(记者 程瑶)

　　作者：程瑶来源黑龙江日报)