叶檀：房地产税费必须正本清源

　　受楼市调控“国五条”实施细则利空政策影响，3月4日，包括地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内的周期类板块遭受重挫，房地产在中国实体经济与投资市场的地位，毋庸置疑。

　　就在很多人认为房地产差价缴纳20%个税将提升新建商品房价格，提升房租价格时，股票市场给出了相反的答案，总体而言，“国五条”及其实施细则对于房地产开发商是利空，而非很多人所声称的利好。

　　“国五条”实施细则提出“应依法严格按转让所得的20%计征”，20%的个人所得税，其实质是资本利得税，即对低买高卖资产所获收益进行征税。通常来说，房地产、股票、债券、贵金属、艺术品投资等资本利得，最容易被征收资本利得税。

　　从美国等市场经验看，房地产的资本利得税对于房价的影响，取决于房地产市场处于牛市还是熊市，资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素。如果房地产市场处于牛市，那么出售者将把所有的税费转嫁给买方，获得预期收益，这就是所谓的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由购房者承担。如果房地产市场处于熊市，出售者无法转嫁税费成本，则不得不承担投资收益下降、甚至亏损的结果。

　　房地产市场刚性需求的关键因素是经济与人口，而房地产投资市场的牛熊主要取决于货币数量、投资收益。从金融学的意义来说，资本利得税增加的是投资不确定性风险。目前希望投资房地产的人，不得不考虑到增加20%的个人所得税可能产生的风险，如果购房者不愿意承担税费，如果房地产市场的投资收益无法覆盖所有成本，投资者就会三思而后行。

　　所谓20%房地产个人所得税将催涨市场，没有理论与现实根据。严格实行20%的个人所得税之后，身处卖方市场的刚性购房者为规避税收，将本能地转向一手房市场，并且会一步到位，以免将来改善住房陷入税费漩涡。投资者却会观望，等待市场取向清晰后再决定，如果货币发行猛增、通胀上升，仍将义无反顾投身房地产市场；如果货币收紧、通胀可控、政策没有放松的可能，就会转向其他投资品种。

　　2007年已经执行20%的个人所得税的东莞就是最好的证明。当年新政执行后不久，东莞二手房交易市场曾遭遇一轮低潮，但二手房交易在短暂萎缩后很快恢复，2009年之后为抑制次贷影响的宽松货币政策，为房地产市场火上浇油，足以消除任何房地产调控政策的负面影响。

　　新的个人所得税出台后，各地市场究竟表现如何？

　　人流不断集聚的一线城市不会受到多大冲击，短期的观望之后购房者将继续入市。截至2012年底，上海房贷80%以上都是首套房贷款，刚性需求支撑了房地产市场。北京、深圳等地同样如此。靠民间借贷与资源价格上升的三、四线城市，泡沫已经逐渐破灭，所得税征收与否关系不大。受所得税影响最大的是踮起脚尖想成为房地产一线城市的二、三线城市，他们不得不进入更激烈的资金、人口争夺战。

　　对于房地产资本利得税应该有免税条款，如长期持有五年以上、只有一套自住房出售后再购改善住房条件，有必要设立免税条款。而对于购房一年之内交易、拥有三套以上住房的“房叔”“房姐”们，有必要实行差别税率制，参照个人所得税从10%到最高的45%的边际税率征收。如此，既使资本利得税恢复调节资本收益的真实面貌，又可避免伤及无辜。

　　无论是市场色彩浓厚的美国，还是行政色彩浓厚的法国，对于个人长期拥有的住宅交易都有豁免，其目的是为了保护不以短期投资为目的的中产收入阶层的利益。短期持有转让，长期持有转让税率各不相同，而对于单身与已婚，又按照税收联合申报与单独申报等各有不同，总体而言，长期持有房产、已婚且为一家之主养活全家者，税收最低，而单身的短期持有者税率最高。另外，按照美国税收法典1031节，在美国境内，如果房主卖出房地产180天内购置了另一处“类似”的房产，卖出旧房的所得税可以推迟至第二处房地产卖出时缴纳。很明显，自住房或者改善房，在税收上受到优待。

　　多如牛毛的房地产税费必须正本清源，房地产征收资本利得税并非绝不可行，关键是把资本利得税或者物业税统一在清理税费的框架之下，把房地产与货币金融、地方财政统合考量，任何局部改革都成为房地产大型改革的有益补充，如此，房地产市场纠偏有望。