余丰慧：地产股重挫显示楼市调控威力

　　余丰慧

　　受楼市调控“国五条”实施细则利空政策影响，3月4日，沪深两市房地产及相关板块遭受重挫暴跌近8%，上证指数下跌3.65%，创2010年11月12日以来最大单日跌幅。

　　笔者以为，“国五条”实施细则剑指投资投机性购房，投下四枚“重磅炸弹”。一是限购政策升级加力；二是个人出售自有住房拟按房产增值额20%缴纳个税；三是房产税试点扩大；四是提高二套房首付款比例和利率。这四枚重磅炸弹都是从增大住房交易成本和保有环节成本以及增大购买二套以上住房难度上来抑制投机投资性需求。可谓招招重拳、刀刀见血，直击高房价的软肋，只要落实上不掉链子，效果将立竿见影。不可否认的是，“个人出售自有住房拟按房产增值额20%缴纳个税”可能发生误伤无辜的状况，这一点需要进一步完善。

　　然而，重磅炸弹一出台，立即引发社会一片热议。有业内人士提出此举将推高二手房和新建住房房价。20%的个人所得税将被加到二手房出售房价里。同时，造成购买力涌到新建住房市场，使得新建住房价格暴涨。甚至有预测，对开发商的新建住房是大利好。笔者认为，将20%个税加到房价里从而推高房价的可能性不大。因为，这个税种是对住房买卖溢价所得征收的，如果不由交易中介机构代扣的话，应该是出售后计算出净所得而开始征税的。加到已经在事前的房价里的可能性不大。造成二手房价格上涨的原因可能是，20%个税推出后，使得二手房出售减少，供给下降，从而造成其价格上涨。无论如何，“国五条”实施细则都绝对是重拳出击，高房价以及房企应该会感到“痛”，不可能对开发商是利好。

　　俗话说，打在谁的屁股上谁会感觉到痛。先知先觉的股市最能反映宏观调控政策的威力和效果，股市是提前检验这项政策是否对路、是否精准、是否有效的试金石。3月4日股市大跌，特别是地产股暴跌，说明“国五条”实施细则是精准的，击中了高房价的软肋，摸准了楼市乱象的病灶，不差分毫地打在了开发商的屁股上。开发商越痛，地产股越跌，说明“国五条”实施细则越正确、越管用、越有效。

　　从股市上检验“国五条”实施细则的有效性，或者说小试合格后，接下来关键在于抓好落实。在强化地方政府责任上，对于房价上涨过快的城市，一定要问责和约谈。对于出售自有住房的个人所得征收20%税收要尽快执行；房地产税应该尽快推广到北京、广州和深圳等一线城市。所有一线城市二套房首付比例应该提高到七成，利率提高到1.5倍，北京可以停止二套房贷款。“国五条”实施细则要求2013年底地级以上城市都要将外来务工人员纳入到保障房分配范围以内，这项惠及外来务工人员的政策一定要按期落实好。对于利用虚假信息或者话语权地位影响市场预期的机构、企业和个人要按照“国五条”实施细则的规定，严肃查处。

　　总之，从此次股市大跌可以窥视“国五条”实施细则的威力。只要执行中不掉链子，“国五条”实施细则应该能够遏制住包括一线城市在内的房价，使得房价回归到合理水平。