中山二手房多按差额20%计税 成新政下“淡定”城市

　　近日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》提出的新“国五条”再次让房地产市场风声鹤唳，其中对二手房交易税“应依法严格按转让所得的20%计征”尤其引起关注。日前，包括广州等在内的城市都传出二手房交易高潮消息，新政对二手房市场的“冻结”趋势已成多数一二线城市的主流判断。

　　不过，中山市场对此反应却极为淡定，多家房产中介公司及房产市场研究机构透露，选择按差额的20%计税方式向来为中山二手房交易的主流方式，因此新政对中山房产市场影响不大，成为此次新政下少数的“淡定”城市。

　　【市场】

　　差额计税早已应用

　　近年来，因在周边房产价格“涨声一片”的城市中保持着相对较低的增速，中山被冠以“房价洼地”的称号。以5年为一个计算周期，据统计，广州市房产均价从9000元/平方米上涨到15000元/平方米，涨幅超过50%；深圳市也从13000元/平方米上涨至19000元/平方米，涨幅接近45%；佛山市从5300元/平方米上升到7500元/平方米，涨幅为35%；甚至惠州、江门等三线城市，近年来的房价涨幅也超过30%，城区均价已超过中山。

　　根据中山《二手房地产买卖税费项目及标准》，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税、土地增值税：一种是具实征收，即成交价与原购入价差额的20%，也就是国务院本次所规定的计算方法；另外一种计税方法称为核定征收，是房产出让总价的3%。据房产市场研究机构检测，中山5年来每平方米的房价只涨了900元左右，涨幅约为20%，远低于其他城市，因此据实征收形式成为市场主流选择。

　　“房价涨幅慢，反映在二手房交易市场，差额计税方式就比总价比例计税方式划算得多，”满堂红中山分公司副总经理陈晓华分析道，“比如一套城区原价80万元的房子，现在价格以90万元计算，如果按总价3%的税率算，就有2.4万的税费；如果按差额的20%计算，只有2万元的税费。这种房价结构很常见，据我们的统计，也是大多数二手房交易过程中采取的主流计税方式。”

　　【趋势】

　　新政对本土影响甚微

　　陈晓华透露，新政下中山二手房地产市场略有感应，周末意向客户同比上升了两成左右，“但都以咨询政策为主，也有一些业主和客户在催促交易，但我认为这是因为不明白政策明细所造成的，对整个市场的影响不大。”他还透露了一个新的现象，目前已接到部分广州的意向客户，新政对一线城市的影响或将市场交易延伸到三线城市。

　　合富辉煌中山公司项目经理黄梦蝶认为，中山目前的房市消费主要以刚需为主，在存量足够的情况下，二手房交易难成主流。“这也是新"国五条"难以撬动整个中山房市格局的原因之一。”根据大信置业营销中心的监测，在刚刚过去的一年，中山楼市每个月平均消化了50万平方米存量，创下新高的10月份消化了79万平方米。在不算入待建的项目和以后新增预售项目的情况下，剩下的库存量已经达到600万平方米。

　　“对比2010-2011年，外地投资者进入中山少了很多。我们监控到的去年中山二手房数据中，成交的客户95%是外地人，只有5%是本地人，这意味着有几套房子的本地人不再需要房子，而人口不见增加的外地人需求有限，加上投资客的撤离，市场很难在短期内上涨。如果这次新政对广州等一线城市影响深远，也有可能成为中山房市的一个转折点。”陈晓华说。

　　业界估计，地方在落实“新五条”细则中或将对“按总价3%或差额20%”计税方式统一为“按差额20%”计算，对“持有唯一一套住房5年以上免税”或将作出年限调整。

　　业界声音］

　　涨幅空间不大 新政“冻结”效应难成

　　满堂红中山分公司副总经理陈晓华：

　　中山在中短期内都不会出现房价高涨的可能，这是由存量结构和消费能力决定的。在这种前提下，从长远看，新计税方式对中山二手房交易方式几乎没有太大影响，更谈不上“冻结二手房市场”之说。不过，目前网上的一个有关“新政推动城镇化建设”的解读，我认为有一定的可取之处，但就中山市域范围来说意义也不大，毕竟中山城区和镇区房价相差较小；如果把这个概念放在一二线城市和三线城市的市场对接层面，就有一定的道理，比如新政对广州、珠海等高价房城市在二手房领域的抑制，必定会催生更多的“双城族”，选择三线城市购房的消费者可能会增加。

　　刚需消费结构决定中山“淡定”主调

　　合富辉煌中山公司项目经理黄梦蝶：

　　中山消费群以刚需为主，这决定了二手房交易发展的有限空间，也就是说刚需消费结构决定了中山的“淡定”主调。新政的焦点是二手房交易个人所得税的计税问题，这对于大部分一线城市来说是一个非常大的变动，但对于中山来说，除了短期内的观望之外，长远来看是影响不大的。从目前我们掌握的情况来看，新政对一手房交易的影响不大，这意味着二手房交易市场目前还是相对稳定的，并未出现类似北上广排队签合同等的现象。（记者罗丽娟）

　　作者：罗丽娟来源南方日报)