国五条“末班车效应”显现 各地出现2手房过户高峰

　　(CRIC研究中心评论员：马祺)

　　“国五条”在两会召开前夕突击公布，对市场各方造成了不小的冲击。资本市场上，周一地产股板块整体重挫近8%，逾50只个股跌停。二手房市场方面，由于“国五条”将交易个税按差价的20%征收，全国各地多个城市的房地产交易中心，迎来了一 波集中过户的高峰，部分地区的成交量也突然放大。一手房市场，某些城市诸如杭州、南京出现了成交活跃的现象，部分楼盘也趁新政实施前，增加了推案。

　　资本市场反应强烈，地产股集体暴跌

　　资本市场对政策预期的反应一直比较敏感。在“国五条”公布的第一个交易日，招保万金等49只非ST房地产股跌停，板块跌幅达7.67%，拖累沪指单日下跌3.65%，为2010年11月12日以来最大跌幅。

　　一面是股价的暴跌，一面是上市企业业绩的大幅反弹。从各企业公布的一月销售业绩看，远洋地产同比涨幅最高，其1月销售39.5亿元，同比上升12.85倍，其它的标杆房企也不甘示弱：融创中国的1月业绩，同比上涨9.20倍、碧桂园同比上涨6.34倍、华润置地6.25倍，行业龙头万科的1月销售业绩，同比也大增56.31%。

　　业绩和股价的严重背离，反应了市场对“国五条”的过度解读，从细则上看，对房价影响最大的莫过于对转让所得20%进行征税，但这条消息明显对二手市场影响更大，作为以新盘开发为主的上市房企，短期内的影响并不明显。同时，另一条有利于走“平民化路线房企”的开发贷细则，被人为的忽略，即对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

　　二手房市场反应强烈，各地交易中心爆棚

　　“国五条”公布后，明确了关于二套房卖房所得按差价的20%征收个税，其对二手房市场的影响不言自喻。从表面上看，20%的所得税增加了卖房人的交易成本，但税费的转移由供求决定，最终这20%的税费很可能转移到买房人手中，而买房人是否有实力消化这多出来的成本，又是个未知数。所以说，政策本身会增加二手房市场的不确定性，买卖双方的观望气氛将会更加浓重，随着细则的执行，未来二手房市场会迎来一段观望期。

　　就目前而言，由于细则暂时还未落实，“末班车效应”下使得最近几日的二手房市场极为活跃，以杭州二手房为例，上周末两天共成交187套，同比前一个双休日的81套增长了一倍。同样，深圳也迎来了2手房过户高峰，卖房双方都想在细则运作前完成交易。北京海淀区、朝阳区办理业务的人员，也增加了近2倍。

　　新开项目提前推案，避免政策影响

　　从短期看，新房受政策的影响不及二手市场来的明显，但上周末，依然有不少房企选择了提早开盘，避免政策带来的不确定，上周末杭州共有5个楼盘推出新房源，其中就有两个楼盘提前开盘，一个是位于下沙的东郡国际，原定于3月中旬的开盘，被提前至3月2日晚，推出的房源当天售罄。另一个临时加推的楼盘是位于萧山的金地·天逸，开盘当天大概去化了50套左右的房源。南京的新房市场也较为火热，3月4日即政策公布后的首个工作日，全市成交4.67万方，远高于周末两天的2.64和1.93万方，其中爱涛天逸园项目成交30套，表现抢眼。相较而言，三四线城市表现较为平淡，以福州为例，香开新城项目周末推出148套新房源，一次性9.6折，按揭9.8折，在这样的优惠幅度下，当日去化也仅为50套左右，去化率约34%，销售业绩并不靓丽。

　　从中长期来看，二手房新增的20%所得税，会导致买卖双方的观望情绪加重，进一步减少二手房市场的成交活跃度，并将购房需求从二手市场引向新房市场，如此一来，新推案项目将会有更大的运作空间，中长期来看，新国五条的推出，在限制房价的同时，对新房市场有一定的利好作用。

　　作者：CRIC研究中心评论员：马祺