美政府退出MBS市场第一步：两房组建合资公司

　　随着美国经济和房地产市场的双双复苏，业绩的转好使得“两房”（房地美和房利美）对美国政府的依存度有所下滑。

　　而作为房地美和房利美的监督管理机构，美国联邦住房管理局也顺应形势，开始整顿“两房”。其推出的第一项措施就是设立一个新的抵押支持债券（MBS）实体，迫使“两房”放弃各自独立的业务系统，并缩减现有业务规模，从而降低政府在抵押信贷市场中发挥的作用。

　　美国联邦住房金融局（FHFA）负责人爱德华·德马科周一透露，美国两大住房抵押贷款机构房利美和房地美将共同组建一个合资公司，整合目前他们某些重叠的后台业务。此举被视为在金融危机之后美国改革联邦住房信贷体系的第一步，新组建的公司在将来有望最终取代“两房”。

　　新的MBS公司将由房地美和房利美出资组建，作为“两房”的子公司。德马科对媒体表示，究竟这一新公司将如何操作、是否会完全民营化还要等待国会决定。目前可以肯定的是，新公司将由独立的董事会和管理层运营，但在今年内新公司还不会发行抵押支持债券，而是主要以招募员工和搭建平台为主。

　　在历史最低的贷款利率刺激下，美国去年房屋销售量和价格同步回升，自2006年起连续亏损了六年的“两房”也首度盈利。2012年，房地美实现盈利109.8亿美元，而在2011年，房地美还亏损了53亿美元。

　　业绩的转好使得“两房”有条件开始摆脱对美国政府的依赖。金融危机时，“两房”曾从美国财政部获得近1900亿的援助资金，基本被国有化。去年盈利后，美国财政部通过优先股股息共收回523亿美元成本，但至今仍有超过2/3的纳税人的钱没有收回。

　　“在美国房地产市场开始复苏企稳的时候，美国政府开始筹划退出住房抵押信贷市场。”花旗中国零售银行研究与投资分析主管邱思甥对《第一财经日报》表示。

　　对于此次组建新公司，邱思甥认为，FHFA的意图在于将房地美和房利美最终合并为一家，并缩减它们的市场份额，从而美国政府可以在此过程中，收回最初的投资成本，并淡化其在美国房地产信贷金融体系中的烙印，但政府完全退出却并不可能。

　　房利美和房地美本身并不发行贷款，而是从银行和信贷机构那里购买抵押贷款，然后将其打包为抵押贷款债券出售给投资者，从而为美国房地产市场提供融资支持。

　　“"两房"能够从市场上获得低息的资金，原因正是在于政府担保它能够获得3A的债信评级。离开政府的背书，"两房"在市场上发债的利率就会升高，它们为商业银行的房屋抵押贷款提供担保的费用也会相应升高，进而商业银行向消费者提供抵押贷款的利率升高，消费者购房的意愿也会下降。因此在目前房地产市场复苏并没有很强劲的情况下，美国政府退出"两房"不会很快。”邱思甥对本报称。

　　邱思甥同时认为，未来新的抵押贷款证券公司运作后，房屋抵押贷款可能会有所提高，房地产市场也会受到一定影响。而“两房”发债的利率则取决于那时标普等三大评级机构对它债信的评定。

　　房地美报告显示，2月底，美国30年期抵押贷款利率从前一周的3.56%进一步下降至3.51%，接近历史新低。美国房地产经纪人协会数据显示，今年1月份美国成屋签约销售数量环比增长了4.5%，新屋销售月率增长15.6%至43.7万套，新屋均价同比上升2%至22.6万美元。美国房地产市场见底回升趋势基本确认。