杨为敩 盛旭：房产新政是盘大旗 明年以后房价将现长趋势下降

　　新“国五条”的出台对房地产市场的影响比较明显，我们的基本判断则是：由于房地产量价弹性配合较低，个税增量很有可能被转嫁至买方市场并造成房价的成本推动式上涨，而房地产交易量在这段交易抢期之后可能会陷入较平静的态势，具体是否交易量出现明显下行，则要取决于后期货币政策是否从紧的配合。

　　从这个角度讲，这个结果应该是比较容易看到的，也是目前市场的主流观点，政策层出台这个政策前亦可预想到这个结果。照这么看，新“国五条”的出台的靶心并非房价，而是为城镇化铺路。目前中心地段的二手房对边缘地段的新房的优势显著增加，会愈发造成人口集中并恶化这种过度集中导致的负面影响，城镇化则是致力于均化规模效应，不但要有原生规模，还要有转移出来的规模来缓解城镇化的风险，在这种考虑下，新政出台并非“故技重施”，而是一盘“很大的棋”。

　　但从长期来看，我们认为房地产市场已经接近历史顶部，房地产投资受M2纠偏影响中枢已经下移，房地产企业的杠杆率扩张动能亦比较有限。从宏观角度来讲，人口拐点抑制刚需，适婚人口的减少抑制改善型需求，而反腐的深化则抑制投机性需求，我们预计70个大中城市为标的的房地产价格于明年见顶，并出现长趋势的下降，而这种下降或将使得中国经济中枢下移的趋势得到进一步开启。

　　联讯证券宏观及固定收益研究：杨为敩 盛旭

　　作者：杨为敩 盛旭