开发商农村改造实验：项目换土地的五个不确定

　　在南京市江宁区前石塘村，一家开发商花了五年时间，试图摸索出一个能让农民、政府和企业三方均受益，同时可向全国推广的开发模式。

　　这是一次自下而上、兼具野心和浪漫色彩的农村改造实验，如果从农民增收的角度来看，实验的结果称得上大获成功，而企业与地方政府在实验中，也一直寻找利益的契合点，虽然这一过程并非想象的那么容易。

　　“三赢”憧憬

　　这家名叫南京科赛旅游投资发展有限责任公司（下称“南京科赛”）的开发商，成立于2008年，控股股东为民企苏州科赛投资发展集团有限公司（下称“科赛集团”），持股52%，另两家股东是南京江宁区横溪街道办事处以及南京报业集团，分别持股30%和18%。

　　五年前，南京报业集团带着位于横溪街道的前石塘村项目找到科赛集团，提出合作开发的意向。

　　前石塘村位于江苏和安徽的交界处，原本是一座不起眼的村庄，距离南京市中心38公里，离马鞍山市区25公里，当地经济虽然落后，但也因此保留了完好的自然风貌，竹林似海，溪水清澈，赢得了“小九寨沟”的美名。

　　最初，当地政府希望科赛集团能够在前石塘村投资乡村旅游，但科赛集团董事长江喜科拒绝了这一建议。

　　“一方面，当地缺乏足够的景点资源，企业难以通过收门票赚钱，另一方面，如果承包做"农家乐"，对企业来说成本又太高，"农家乐"只适合当地农民做，因为对他们来说，房子、厨师、服务员都不要花钱。”江喜科告诉《第一财经日报》记者。

　　江喜科提出自己的设想，这是一个在他看来可以实现农民、政府、企业“三赢”的方案首先，南京科赛完成基础设施建设，并对前石塘村部分村民破落的房屋进行改造和美化，打造成可供农民经营“农家乐”的场所。

　　然后，南京科赛对村里零散的房屋进行拆迁，腾出的宅基地进行流转和复垦，并将拆迁户安置在新建小区，从而盘活存量建设用地。最后，政府将200亩土地作为投资回报，返还给南京科赛。

　　按照这个构想，农民虽然流转出耕地，但通过经营“农家乐”，解决了日后收入来源的问题，同时拆迁补偿得到的新房，较原本的老房大幅增值，从而获得一笔财产性收入。

　　对当地政府而言，项目若能成功，民生得到改善，同时发展了旅游经济，带来政绩，而项目所在区域的土地也将随之增值，成为新的财政收入来源。

　　对企业来说，虽然承担了前期投入的风险，但最终可以从政府那里获得返还土地作为回报，日后无论将这部分土地转让或用作房地产项目开发，都有机会赚取一定的利润。

　　这是一个皆大欢喜的设想。2009年6月，前石塘村项目正式开工，江喜科踌躇满志。由于只是一个村庄的改造、开发，规模并不算大，科赛集团原本预计2~3年时间即可全部完成。但实际上，这场实验并没有想象的那样容易。

　　土地生财

　　事实上，科赛集团在前石塘村实验的改造、开发模式，在其他农村地区也有相似版本，被称作“项目换土地”。

　　类似的项目经常因为“口惠而实不至”，招致村民的抵制，并最终演变成强迫农民上楼的“圈地”运动。

　　前石塘村项目的不同之处在于，南京科赛预先设计了第三产业“农家乐”的导入，以避免上述矛盾的发生。

　　“先为农民改造部分房屋，培训、扶持他们经营"农家乐"，让这些农民获得实实在在的收入，只有农民真的能够不以土地为生，才会愿意"上楼"。”南京科赛副总裁李冬宝说。

　　南京科赛前期为农民改造房屋、接通自来水并且建造污水处理设施，均不要农民出一分钱。在股东之一的南京报业集团的宣传推广下，前石塘村很快成为南京最受欢迎的自驾游目的地，当地农民通过经营“农家乐”，经济状况迅速得到改善。

　　好几户村民在经营农家乐一年之后都开上了小轿车。“项目开发前，前石塘村一户人家一年收入只有大约2万~3万元，但现在村里已经开业了60多家"农家乐"，经营状况一般的"农家乐"一年有十几万利润，而经营最好的"农家乐"，一年的利润达到40万~50万元。”当地村民对记者表示。

　　在解决了农民生计问题后，南京科赛依据江苏省城乡建设用地增减挂钩的政策，开始着手土地整理，“把生地变成熟地，把不值钱的地变成值钱的地”。来源第一财经日报)