易居：2月20个城市新建商品住宅库存总量同比减少5.3%

　　上海易居房地产研究院3月7日发布了《2月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，2月份，20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米，同比减少5.3%，环比减少3.4%。从近3个月的表现来看，库存出现了连续下滑的趋势。

　　易居研究员严跃进指出，在目前楼市下，部分房企 及购房者仍想打“小算盘”。但由于“国五条”及细则的出台，市场正以迅雷不及掩耳之势发生变化，因此市场各方已流露出“按捺不住”的情绪。预计3月份，房企推盘将加大，购房者将“争先恐后”入市。这种情绪，加上过去一年土地市场及新开工量等因素的糅合，从而使库存及存销比继续下滑的动力得以维持。

　　一、库存缩水趋势明显

　　（一）20个城市分析

　　1、库存同环比增幅双双为负

　　截至2月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米，同比减少5.3%，环比减少3.4%。继1月库存同环比增幅双双为负后，2月继续印证这一特征。从近3个月的表现来看，库存出现了连续下滑的趋势。

　　2.8成城市出现库存缩水现象

　　20个城市中，有16个城市的库存量出现了环比下跌，只有广州、丹东、济宁和莆田4个城市出现了上涨。8成城市出现下跌，且下跌的绝对数量较大，因此促成了20个城市库存总量缩水的特征。

　　厦门是此次库存环比跌幅最大的城市，跌幅达11.6%。这也是自2011年5月以来库存量的最低水平。南京的跌幅排名第二，为8.8%。库存量创下了自2011年8月以来的最低水平。而在库存环比增长的4个城市中，除丹东、济宁及莆田这3个三线城市外，广州也出现了小幅上升，幅度为2.0%。

　　3、推盘节奏继续放缓

　　2月份，20个城市月度新增供应量共计282万平方米，同比增长4.5%，环比减少64.3%。

　　在1月份推盘量迅速回落的基础上，2月份继续保持回落态势，原因有以下几点。首先，受春节假期等因素的影响，推盘节奏自然有所放缓。其次，过去一年住宅新开工量的不足，将逐渐影响到2013年各月份的月度新增供应量。

　　（二）一二三线城市分析

　　1、一二线继续下滑，三线速度放缓

　　截至2月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2731、2619和1985万平方米，同比增长分别为-10.8%、-7.7%和7.3%，环比增长分别为-3.7%、-5.7%和0.2%。

　　一二线城市库存下滑的趋势比较明显。10个城市中，除广州略有上升外，其余9个城市均有不同程度的下降。

　　三线城市的库存攀升趋势较1月份已有所放缓，但相比同期水平，仍有较大攀升。受春节因素的影响，房企淡化了推盘动作，而返乡置业人群的入市行为在一定程度上消化了库存。因此，库存攀升速度有所收敛。但从总趋势来看，三线城市库存缓慢上升的通道依然存在。

　　二、存销比小幅反弹

　　（一）20个城市分析

　　1、存销比小幅反弹

　　2月份，20个城市新建商品住宅存销比为9.0，这也意味着市场需要用9个月的时间才能消化完这些库存。在1月8.7的存销比基础上，2月份存销比小幅反弹，与库存缩水趋势并不矛盾。2月份，库存量与近6个月销售移动平均值均有下滑，但库存量的环比下滑幅度为3.4%，而近6个月销售移动平均值下滑幅度为6.3%。这两个变量的力量对比，使得存销比下滑的趋势暂时受阻。考虑到未来库存仍将处于缩水的状态，且成交行情将呈现较好态势，因此，存销比在未来3个月中仍有小幅探底的可能性。

　　2、13个城市存销比位于数值10以下水平

　　2月份，丹东以28.7的存销比居于首位，而南昌以4.6的存销比继续垫底。其中，有13个城市的存销比位于数值10以下的水平，分别为福州（9.8）、上海（9.7）、九江（8.8）、济宁（8.7）、杭州（8.6）、蚌埠（8.1）、深圳（7.9）、惠州（7.8）、北京（7.0）、南京（7.0）、广州（6.3）、厦门（6.1）与南昌（4.6）。相比位于数值10以上的7个城市，该类城市房价上涨的可能性会更大。

　　（二）一二三线城市分析

　　1、一三线回落、二线持平

　　2月份，一、二、三线20个城市新建商品住宅存销比分别为7.6、8.6和13.2。其中一三线城市的存销比较之1月已有所反弹，而二线城市的存销比出现了与1月持平的状态。从绝对值来看，一二线城市的存销比处于数值10以下的水平，而三线城市的存销比依然偏高。

　　三、“按捺不住”情绪将助推去化

　　2月份库存继续保持缩水状态，而存销比略有反弹，这与市场供求双方入市的积极性密切相关。受春节假期的影响，房企不会在推盘上用力过大。而对于购房者而言，则显得更为活跃，因此能继续消化库存。当然，从绝对量来看，2月成交绝对数量略低，致使近6个月销售移动平均值出现下滑，从而存销比略有反弹。

　　在目前楼市下，部分房企及购房者仍想打“小算盘”。但由于“国五条”及细则的出台，市场正以迅雷不及掩耳之势发生变化，因此市场各方已流露出“按捺不住”的情绪。预计3月份，房企推盘将加大，购房者将“争先恐后”入市。这种情绪，加上过去一年土地市场及新开工量等因素的糅合，从而使库存及存销比继续下滑的动力得以维持。

　　附注：

　　20个城市按一二三线城市划分如下：

　　一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、惠州、茂名、北海。

　　上海易居房地产研究院 研究员 严跃进