购物中心项目是否泡沫化

　　近期不少商业地块高溢价成交甚至诞生出地王，住宅市场遭遇严厉调控后投资资金蜂拥而入，全国新增购物中心投资规模今年或超3000亿元。

　　数据显示，2004年全国有购物中心877家，预计到2015年全国购物中心的数量将超过4000家。2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元。有数据表明，在中国，购物中心人均面积占用率仅为0.5平方米/人，而发达国家美国的购物中心人均占有率却达到了2.2平方米/人。所以，以中国为代表的商业地产新兴市场越来越受到世界的关注，它有着广阔的发展前景。

　　从横向上看，购物中心项目的城市分布结构方面表现为不合理、不均衡。例如，有的城市的商业项目数量过多，高于城市发展与商圈发展的需求。同时也有的城市的商业项目数量过少，不能满足当地城市发展的需要。

　　从纵向上看，购物中心项目在开发阶段上发生了过量，表现在短期内集中的放量，这远远超过了市场的需求。

　　按照规律，一个城市的新商圈需要有一定时间的市场培育期，居民消费能力的增加与消费习惯的成熟，是需要一定时间的。商业项目一定时间内的过量会造成一些项目面临招商难的困境。

　　从运营与管理的质量上看，优质的购物中心项目在总量上是远远不够的。即使是中国商业环境最好的上海市、北京市，也没有达到优质的购物中心项目的饱和。我们的购物中心刚刚进入模式形成、战略形成、产品形成、体系形成、理论形成的确认与成熟时期，因此中国需要更多的优质购物中心项目的进入，共享城市化发展带来的成果。

　　面对着越来越多购物中心项目的产生与同质化，未来哪些项目可以存活或有着较强的竞争力，将取决于它的差异化。

　　首先，在开发理念的竞争力方面，许多开发商从住宅转为商业地产，在项目操作上，虽然披着商业地产的外衣但实际上进行“住宅化”的商业地产开发，所以开发商要转变开发理念，以商业地产的模式来进行项目的操作，以及融资方面的丰富化与灵活性。

　　其次，在商业地产定位差异化方面，开发商需根据项目本身的位置、体量、商圈特点等，来定位它的高档、中档、低档的消费级别，以及是否为社区型商业、邻里购物中心、市区商业中心，是否对消费人群进一步细化，打造家庭化购物中心、时尚白领购物中心、女人世界购物中心等。

　　在商家资源差异化方面，购物中心的商家招商成功与否，直接关系到这个购物中心的成败。其中以百货、超市、电影院三大业态尤为重要。如对于电影院业态的招商，电影院是一个购物中心的主力店之一，它对这个购物中心项目的档次与形象的提升、集客能力、留客时间、客流动线的导向性等有着非常重要的作用。

　　另外， 购物中心、专业团队、停车场、活动营销等管理也关乎购物中心能否开得持久。例如，活动营销作为一种常规、普遍的方式受到很多购物中心的青睐。

　　同时辅以各种节假日为契机，让系列活动成为购物中心促销推广的好时机，也成为消费者体验品牌文化的好机遇。有的购物中心上演富有个性的整体品牌形象传播主题活动，包括电影节、文化节、明星见面会、球类比赛、儿童活动等，这让购物中心在社会公众中保持了一种新鲜感，同时吸引更多的人群前往，给光临者带来了特别的购物体验。

　　今天，人们到购物中心有多种的消费目的与心情体验，并已成为一种全新的体验生活方式。在购物中心产业全面升级与提速的同时，我们期待有更多向顾客传递各类新鲜时尚、流行休闲品位文化的购物中心出现。

　　（作者系韩国希杰CGV影院开发总监）