“东莞房价5年涨逾60%”与差额征20%个税无必然联系

　　(CRIC研究中心评论员/杨晨青)

　　近日，一则关于“东莞楼市20%个税试行5年，房价涨逾60%”的新闻吸引了大家的眼球，文中称东莞执行“20%个税”政策已逾五年，而二手房市场反而愈加活跃，且5年来房价一直稳步上升，一时间，关于个税20%将导致城市房价更加快速上涨的观点又被广泛传播。客观上讲，绝大多数交易在交易环节上征收的税费，卖家都可以通过计入售价的方式转嫁给买家，这也是当前外界普遍认为“差额20%征个税”将进一步推高房价的核心原因。在我们看来，这样的观点有一定道理，但过于绝对。

　　首先，站在二手房卖方的角度出发，税费转嫁固然是“行业惯例”，但并非所有市场环境下卖家都能够完成转嫁，最简单的一个道理是，如果房地产市场整体处于政策调控的阴影中，购房需求层面观望情绪普遍浓重，在房价下跌预期强烈的情况下，二手房卖家如果增加挂牌价格，则房源成交将更为困难，这样的涨价只能是“有价无市”，在这样的背景下，考虑到当前政策调控再度加码，市场环境面临下行，因此至少短期内，交易个税增加推高房价的现象并不会大面积成真。

　　其次，我们回到东莞的例子，5年房价涨60%的数据表面上惊人，但实际上这个涨幅并没有像外界想象中的那么突出。我们可以仔细分析一下这5年东莞这座城市发生了怎样的变化：2003年之前东莞市是全国几乎独有的地级市直接管乡镇的组织架构，所谓的主城区只有莞城一个镇，管辖面积狭小，人口也非常有限，2003年之后，东莞开始启动主城区建设，将莞城、东城、南城和万江四镇同并为东莞市区，进行统一规划，全面疏通道路体系，并贯通东莞其余各镇，尤其是主城区四镇，各种基础设施拔地而起，区域居住环境大幅度改善，与周边各镇形成鲜明对比，从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中，主城区房地产市场由此开始快速膨胀，2007年之后，随着全国房地产行业的大热，诸多品牌开发商开始集中进入东莞，尤其是主城区区域，因此我们看当地房价开始出现快速上涨。

　　事实上，不仅仅是东莞，广东省其他诸如佛山、中山、珠海等城市房地产市场基本也是按照这样的时间表在发展，而源头无一例外，都是主城区或新城建设的开展支撑本区域房价上涨，进而带动周边区域乃至全城，在我们看来，这样的房价上涨以城市硬件实力的提高为依托，完全没有必要因此感到羞愧，从这个层面上讲，东莞5年房价涨60%，是其强悍的产业经济、快速发展的城市建设以及不断扩张的城市人口的缩影，和当地是否执行二手房个税按差价20%征收完全没有关系。