香港人缘何对按揭利率敏感？

　　“息魔重临了！”香港准备买房上车的人本周迎来最头痛的一件事：汇丰本周三（3月13日）宣布提升新按揭贷款利率0.25个百分点，而随后渣打和恒生银行也迅速跟进。

　　上述消息宣布后次日，香港许多大型屋苑的成交马上进入“冰封”状态，成交急剧削减，个别业主开始大幅劈价卖房而仅仅半年之前，香港特区政府宣布倍增买家印花税时，还没有如此巨大的威力。

　　为什么香港的住房市场对于利率会如此敏感？为什么港人把加息称为“息魔”？主要是因为香港中产不少买房来作为自住和投资用途，而利息变化往往意味着房价和租金方向的趋势。

　　港人对利率敏感

　　先看看这次汇丰的调息例子，看看它的实际威慑力究竟有多大。

　　在这次调整之前，汇丰银行的实际按揭利率在2.15%至2.85%左右；调整之后，按高位计算，以香港一个价值400万港元左右的房子来看，如果七成贷款，分30年还，月供会比原来（10560港元左右）高出452港元，如果按原低位计算，加息前后差别则大概在358港元。在香港，上述差额只是一个四口之家吃一次早茶的价钱，因此看似不会有太大影响。

　　如果我们预期利率会升至5%左右，上述差额的影响就会扩大至4471港元；如果再升至10%，则扩大至14012港元。对于买上10套房子的投资者，相当于每月要额外支出近14万港元巨款，这是不小的压力在一些中小型的香港本土企业里，总经理级的人物每个月总收入也不过这个薪酬水平，更何况是“额外支出”。

　　香港人对于利率的敏感另一个重要原因是源自1997年金融危机。当年房价暴升，同时按揭利率高达10%以上，而不少购房者同时拥有五六套房子，尽管利息负担沉重，但他们坚信房价还会再涨，这种资本增值足以弥补他们的利息支出。

　　这种状况和今天内地的情况颇有一点相近的意思，所不同的是，内地大部分投资者仍然相信房价不会出现断崖式的暴跌。

　　当年香港人也不相信，但事实却是很残酷。受到金融危机冲击，香港失业率高升，沉重打击了房子的租金价格，一些业主本身也陷入失业状态，因此不得不低价抛出房子套现，而这种抛盘的增加，又加剧了市场的下行波动。

　　做股票经纪的朋友老郑回忆当年还心有余悸，那一轮的疯狂跌价中，香港的房地产曾经暴跌了近70%，以至于到去年，房价才回至1997年的水平。

　　老郑当年凭借着在金融业的高收入，一口气花500万港元全部身家，支付了5套房子的定金，原以为可以等房价上涨后赚一笔。结果没有想到金融危机来临，楼价暴跌。他预感不妙，忍痛全部放弃了这500万港元的定金，全副身家化为乌有，但避免了楼价暴跌带来的巨大损失和银行按揭压力。

　　买房与养老

　　尽管香港人对于息魔忧心忡忡，但是只要有条件和付得起月供的中产阶级，通常还是会买房子。他们的理由是，买房是养老的重要保障！

　　对于没有在香港长期居住的人，很难体会到香港中产那种“买房养老”的理念。在内地，购房者大多并不把自己当作投资者，即便有第二套房，也只是认为自己属于“刚需”一族。但是鉴于内地也正越来越有一些香港社会发展的特征，笔者认为有必要认真介绍一下，为什么香港人如此热爱买楼作为投资。

　　我们不如先抛开所有的投资理论，也抛开所有的投资产品分析，问自己两个问题：怎么样才能安度晚年？什么样的养老方式最让人感觉舒心？

　　相信大家都有一个共同的心愿，老有所住，老有所养。在香港，根本没有健全的养老保障体系。政府不提供社保，更没有医保一说。大部分港人退休也就意味着失去所有的经济来源。没有收入的老人可以申请政府综援，但如果没有自有住房，靠政府的综援根本无力支付私人公寓住宅的租金，更谈不上支付日常生活开支。香港特区政府虽然提供公屋，但目前的轮候时间已经长达三年以上，而且社区条件复杂的公屋环境始终不是中产阶级的最佳选择。

　　香港不少出租车司机都是七十古来稀人士，那些酒楼里的杂工和服务员也往往是年过半百以上的老一辈，远不如内地酒楼里的年轻小姐那么赏心悦目。

　　所以香港中产特别希望在有能力的时候，买几套房子，趁年轻养供，等到退休时基本供完这些房子，然后自住一套，再拿一两套出租收息养活自己。

　　出租住房能否给香港中产提供养老资助呢？答案是肯定的。

　　笔者在投行工作的朋友刚租了一套仅40平方米的两居室，租金高达14000港元。即便是那些较破旧的唐楼（没有电梯的老式住宅），大约不到60平方米的面积至少也能租到七八千港元这些钱足够一家四口的温饱，如果有两套可供出租的房子，那么业主的养老压力已经可以大大减轻。

　　在过去10年，香港的房价升升跌跌，租金也跟着起起伏伏，但不论香港的房地产价格如何波动，它所能提供的租金基本上都能满足一家四口的基本温饱。

　　相对于数百万的房子来说，香港房屋的租金回报率可能并不算高（目前在3%～4%之间），但其租金却足以养老，而且还可以满足自住，这便是房屋这个另类投资品让港人着迷之处。

　　正是由于这个原因，香港人一直热衷于买房子作为主要投资工具。笔者的香港邻居通常都有两三套住房，一套自住，另外两套则可以用于出租。最令人惊讶的是一个拾荒的老太婆，常常在不同的电梯楼层看到她，开始还以为她是到处捡垃圾卖钱，后来才知道，原来她在同一幢大楼里有三套房子！在香港，有不少这种拾荒富豪的存在，每次笔者陪内地来的朋友去看楼或是租房子，都会听到地产中介介绍说，这里有哪几套房子是同一个业主名下的，可以同一时间看。

　　当房子成为一项投资品而不是“刚需”们的必需品的时候，它便会对利率的波动特别敏感不知道未来内地的房地产市场，会不会也演变出类似的情况？

　　（作者现为香港金融机构研究员，有关内容仅代表个人观点，不构成投资建议）

　　作者：陈宜飚来源第一财经日报)