华侨城：文化旅游+区域配套综合开发双轮驱动

　　证券时报记者 张梦桃 仁际宇

　　一提到华侨城A（000069），可能大多数人脑海里闪出两个词：旅游、地产。不过，华侨城却不这么简单地定义自己。

　　日前 ，跟随深交所举办的“境外投资者走进上市公司”活动，证券时报记者深入华侨城，近距离接触这家有着29年积淀的公司，并深入了解其未来所能释放的力量。

　　对于中国人，华侨城是一个充满幻想的大型游乐场；对于深圳人，华侨城是安居置业的梦想所在地；而对于华侨城人而言，华侨城还可以承载更丰富的内涵。

　　1984年成立的华侨城，如今已然成为深圳改革发展的缩影。锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸……据悉，华侨城目前年游客接待人数超过2600万，是国内唯一进入全国旅游景区八强的企业。

　　据介绍，在文化旅游业务方面，华侨城采取步步为营、分层推进的策略。华侨城董秘倪征称，1989年华侨城第一个主题公园锦绣中华开业，接着1991年中国民俗文化村、1994年世界之窗正式开业，这三个项目构成了华侨城的第一代主题公园。而三项目的成功，坚定了华侨城的信心，也一举奠定华侨城在文化旅游界的地位。

　　第二代产品则是1998年开业的第一个参与型公园深圳欢乐谷。如今，欢乐谷项目除在北京、上海、武汉、成都、深圳开业外，天津也有在建项目，并预计今年5月份可以开业。此外，福州项目也已在规划和设计中。第三代产品是以生态度假为主的深圳东部华侨城，而2012年逐步开放的欢乐海岸，包含了城市核心区里面的生态湿地公园红树林自然保护区，和开放式的都市娱乐项目，则是华侨城第四代产品。

　　据介绍，目前这四代产品作为华侨城主题公园项目，分别在区外有着不同的复制。除此以外，华侨城在文化旅游产业中，还包括了文化设施及主题酒店业务。

　　在华侨城的发展进程中，文化旅游加区域配套综合开发这一独特的双轮驱动模式广受外界称赞。倪征向参与活动的境外投资者们介绍，虽然主题文化公园前期投资较大，但发展成熟之后盈利周期非常长，可以获得长期稳定的现金和回报。同时，文化旅游又对周边综合配套项目、住宅地产和商业地产的价值都有非常强的提升作用。此外，由于地产回款周期短，又可以给投资大的文化旅游项目输血。

　　“虽然双轮驱动互补性很强，但在大幅扩张进程中，资金压力还是不小。”倪征说，华侨城第一轮扩张所带来的资金压力，目前已消化得差不多。

　　据悉，在华侨城文化旅游及地产业务突飞猛进的同时，公司的总资产也从2008年的293亿元增加到去年730亿元的规模；净利润从2008年的9亿元在2012年蹿升到38.5亿元的规模。2012年，公司每股经营性现金流实现由负转正。对于华侨城已启动的第二轮战略扩张，公司认为，即使在资本市场上不做增发或者其他融资，目前资本支出和经营性现金流也完全能够匹配。

　　不过，业内人士认为，在启动扩张的同时，华侨城的另一个当务之急，就是改善园区收入结构模式。与迪士尼和环球影城这样的国际巨头相比，华侨城门票收入份额占绝大部分，而餐饮及衍生产品仍有较大的提升空间。

　　作者：张梦桃 仁际宇