中海地产：存货须3倍于销售目标

    “中海今年的销售目标是不低于1000亿港元，而达到这个目标就要求必须要有3倍于销售目标的存货”，中海地产主席孔庆平昨日在业绩会后如是向南都记者表示。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭告诉南都记者，存货的内容和比例问题值得研究。据他介绍，房地产

存货有两种口径：一种是统计局公布的待售面积：可以卖但没卖出的新房。另一种是房企存货：可售未售的新房、待开发土地、在建未取得预售证的楼盘，已售未结算的房屋。而后者的排列详情以及有关开发进度和资金需求状况，显然大有文章。

　　中海货源目标3000亿

　　中海地产在昨天的2012年业绩发布会上透露，今年的销售目标“不低于1000亿港元”。

　　“达到这个目标，就要求必须有3倍于销售目标的存货。”中海地产主席孔庆平昨日在业绩会后向南都记者表示，因此今年中海也会根据市场行情加速推进销售。

　　这就意味着，3000亿货源是今年中海的发展目标。从土地储备资料来看，目前中海地产及中海集团香港上市平台“中海宏洋”在内地26个城市及香港澳门拥有土地储备共4716万平米，权益发展面积4198万平米。在孔庆平看来，中海的土地储备可供未来4-5年开发。

　　除了目前手头的可动用资金491 .5亿港元，中海还积极展开融资行为，为土地开发输血。中海为人称羡的融资能力也在去年一展身手。而孔庆平表示，今年中海还将寻找成本较低的融资。

　　“中海手头的资源基本可以顺利销售。今年也和往年一样有融资计划，企业融资是日常工作。但我们希望还是能够把握市场时机来调整债务结构。市场好的话，可用成本相对低的融资来取代旧的融资。”孔庆平如是表示。

　　除了中海，万科保利等千亿级房企的货量也非常惊人。截至去年底，保利地产有待推出可售货源约300亿，预计2012年新开工面积将超过1200万平方米，能为2013年提供超千亿货量。万科2013年可售货量将达到创纪录的2400亿，其中存量750亿，新推1650亿。国泰君安研究人士预计万科2013年的年销售额将达到1600亿～1700亿。

　　万科现房存货仅占6%

　　与中海颇为相似的是，万科也拥有大量土地储备，据称可供未来2-3年开发。资料显示万科的存货在2012年处于高位，存货达2551.64亿元。

　　但包括万科在内的开发商无一不慎言楼市走向。继2011年的房地产调整之年，多数人判断2012年政策面从紧的态势短期内很难改变。而随着今年的“国五条”及细则出台，房价还将处在理性回归的过程中。开发商对存货及其详细内含的分配，值得玩味。

　　2012年年底，万科各类存货中，已完工开发产品159.9亿元，占比6.27%；在建开发产品1622.2亿元(其中包含已售出未结算产品)，占比63.57%；拟开发产品(对应规划中项目)767.3亿元，占比30 .07%。这意味着万科存货中，需要持续投入现金的部分仍占大头。

　　不容乐观的是，万科在2012年资产负债率也有所上升。截至2012年年底，万科短期借款和一年内到期的长期借款总额为355.6亿元，资产负债率为78.3%，较2011年底的77.1%增加1.2%。

　　不过3月7日首次发行美元计价债券，高调融资举动与万科总裁郁亮所言“最不划算的是跟股东借钱”似乎相悖。另外3月5日，万科向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10 .6%和10 .5%。

　　“现在没有哪家房企不缺钱，即便是借股东的钱，能借到也是好的筹资渠道。”同策咨询研究总监张宏伟告诉南都记者，虽然资金不少，但巨量的存货尤其是土地储备令房企对资金依然“趋之若鹜”。

　　在万科、保利等大型房企在上海、长沙等一二线大举拿地时，杨红旭感叹，“这是一个行业新动向，中国房地产开发正步入真正的‘资本为王’的时代”。而这或许也道出了万科、中海、保利等千亿级房企的发展诉求。

　　南都记者　陈琳琳