万通地产转型壮志难酬：租金收入需连续3年翻番

　　3月15日，万通地产(600246.SH)发布2012年年度报告称，公司实现营业收入407,053万元，同比减少15.52%，营收下降的原因为结转项目收入规模小于2011年，因此导致营业收入减少；实现净利润37,485万元，同比增长20.35%；但扣除非经常性损益后的净利润为20481.46万元，同比 下降30.28%。

　　万通地产于2000年登陆上交所，主营业务为住宅的开发和销售及商用物业的开发和出租，开发区域主要为北京、天津等。

　　万通地产2012年非经常性损益项目共计17003.07万元，占净利润的45.36%，包括非流动资产处置损益13490.38万元，政府补助617.8万元。业内人士指出，正是由于非经常性损益的保驾护航，万通地产才得以保持净利润的同比增加。

　　万通地产此前一直以开发住宅地产产品为主营业务，但2011年，公司宣布将全面转型商业地产。在2011年万通地产新品发布会上，公司方面表示，至2015年，商用物业开发面积将超过100万平方米、总投资约150亿元、持有投资级商用面积超过50万平方米、目标年租金收入11亿元。

　　2011年4月，万通地产总经理云大俊称，公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%-30%的目标。

　　根据2012年报，万通地产商业地产的物业出租收入仅有1.3亿元，同比增长22.48%，仅占主营业务收入的3.2%。离11亿元的目标相距甚远。若想2015年实现这一目标，年复合增长率需达到100%。

　　3月19日，万通地产董秘程晓晞对中国资本证券网表示，商业地产若只看租金收入是不对的，纯粹看租金收入占比的话，其他商业地产公司也是这种水平。

　　据公开信息，顺利转型商业地产的陆家嘴(600663.SH)2012年物业管理费用占总营收的11.31% ，房地产租赁占33.85%，商业地产龙头金融街(000402.SZ)物业租赁收入占总营收的5.44%，均高于万通地产。

　　此外，年报显示，2012年万通地产经营活动现金流净额为55562.24万元，同比下降22.94%。有媒体质疑，2012年下半年地产市场回暖之际，万通地产未像其他房地产商一样拿地的原因在于资金深陷商业地产项目，而公司于2012年底出售子公司股权的目的亦是改善现金流。

　　对此，程晓晞表示，万通地产现金流不紧张，年报中现金流同比下降是由于2012年偿还债务导致，而出售股权仅仅是资产处置的目的。对于是否拿地，公司有自己的发展战略，每家公司战略都不同，不必随大流。　李 瑾 来源证券日报)