从美联股价涨跌 看香港地产业脉动

　　在港府连出辣招调控楼市的背景下，香港地产代理龙头美联集团最新公布的2012年财务报告，的确让人有眼前一亮的感觉。

　　何出此言？因为自去年下半年开始，香港特区政府频繁出手调控楼市，且力度日渐加大，但期内该公司仍录得纯利2.5亿港元，按年大增86.6%，每股基本盈利0.35港元，派发末期股息0.1港元/股。

　　实际上，港府在上个月再推双倍印花税措施，同时颁布涉及商铺的新招，已经令整个香港物业市场的交投陷于沉寂。而从行业周期来看，地产及地产代理行业目前处于低潮期，公司年报不出现亏损已经算是对股东有个交代了，况且美联集团的纯利还激增近90%。而与此同时，美联集团的工商铺业务经营溢利占集团总溢利的比例从33%升至42%。

　　不过，尽管美联集团向股东交出了令人满意的答卷，公司近期的股价走势却不那么给力。但投资者尤其是中小投资者对此也不必大惊小怪，地产代理本来就是一个周期性很强的行业，因此，其股价涨涨跌跌也有很明显的脉络可寻。以美联集团为例，其股价从2003年不足0.5港元升到2008年的15港元（未计算中间派发股息）；其后在全球金融海啸爆发后，其股价连续回落，于2009年见底至1.8港元左右；到2010年，又升至9港元以上；近期，随着港府调控楼市力度的加大，公司的股价再次于3.4港元的低位徘徊……

　　其实，从该公司的行业周期性及股票成交数据的变化，小股民们还是可以从中挖掘出一些投资线索。首先，从交易数据来看：作为美联集团主要基金股东的Marathon Asset Management，从去年6月起就开始不断减持，其持股比例已经从早前的13.51%减至今年2月份的5%以下。有市场人士甚至估计，目前Marathon Asset Management很可能已经沽清了手上的持股。但问题是：谁接了它的盘？

　　根据交易商的统计数据可见，经汇丰席位持有的美联股票不断下降，但同时由摩根大通席位的持股量则持续上升。对此，市场人士分析认为，假设通过摩根大通证券行买入美联集团的是同一批有实力的投资者，则表明部分机构投资者判断美联集团及地产代理行业周期见底的日子不会太远了。

　　另外，若要从行业周期把脉投资趋势，最简单的方法是等待香港楼市回稳，即等到港府的调控措施收招时才买。有地产分析师提出这么一个问题：香港的物业市场交投还会出现比现在更差的情况吗？如果答案是“No”，那么美联集团的业绩在2013年应该见底。在这一前提下，再回过头来看看在过去十年里，美联集团盈利总计有30.4亿港元，平均每年赚3亿多港元，集团目前持有现金12.8亿港元。如果港府调控措施力度有所放缓，则美联集团的市值升回至30亿港元以上（即长期市盈率只有6倍)将不是难事。