租的商铺被拆 房东有无补偿义务？

　　3月15日开始的太原并州路拆迁改造，让许多租用临建商铺做生意不久的个体老板们很是神伤。3月17日下午，记者接到日化店老板耿先生的诉苦求助电话，寻问租用临建商铺被拆，房东该不该给租房者承担一些损失？

　　2012年5月，耿先生在省城坞城路山西大学附近租用了一个不足40平方米的临街铺面做日化生意，年租金8.6万元。“进货、租房、装修等开店费用，我总计投入了20万元，但是近期房子说拆就拆，我的损失难道不该由房东承担一部分吗？”耿先生称，他在租房时并不知道这个商铺是违建房，面对拆迁，房东现在只答应给他退一年半的房租，其它的损失一率不负担。临建和违建有何区别，房东在出租房屋前应不应该告诉租客租用违建临建的风险？房东出租临建违建是否违法？小商户租用商铺应该采取怎样的措施避免风险？

　　违建建筑被拆政府不作补偿

　　针对房东及其他公众关心的这些问题，记者先后采访了太原市规划局的有关工作人员及北京中伦文德太原律师事务所张改云律师，他们对何为违建及临建、业主租用违建房被拆迁有无索求赔偿的途径，做出详细解答。

　　太原市规划局的工作人员介绍，有两种建筑属于违建：一是任何单位和个人未经太原市国土部门、城乡规划部门和建设主管部门批准，未取得相关行政许可，违法占用土地，擅自开工建设的项目；二是未按城中村改造和新农村建设政策规定及核定改造方案组织实施，借新农村建设、城中村改造名义变相开发违法建设、及向社会销售商品房的项目。政府拆除违建过程中，不会对业主进行拆除补偿，业主租用违建作商铺、居住都有风险。

　　张改云律师称，违法建筑的特征主要包括四个方面：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程施工许可证而建成的建筑物；(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物；(4)擅自将临时建筑建设成永久性的建筑物。违法建筑法律后果一般是限期拆除。

　　而临时建筑是指因生产、生活需要而临时建造、搭建的结构简易、在使用完必须限期拆除的临时性建筑物、构筑物和其他设施。临时建筑建设前也须经规划和建设等部门批准，但在批准书上都应当有规定的使用期限，其外在形式有铁皮房、建筑工地的临时设施、油毡房、窝棚、遮阳棚、房顶棚屋、棚架、工棚、菜农、果农搭建的临时棚屋等。

　　房东应主动告知建筑性质

　　北京中伦文德太原律师事务所张改云律师称，耿先生所承租的商铺很可能是违法建筑，而不是临时建筑。

　　张改云律师指出，耿先生在承租该商铺时，房东应如实告知商铺为临时建筑、违法建筑，还是合法建筑。否则，房东存在欺诈嫌疑，合同可撤销。从法律的角度来说，公民出租违法建筑，其合同本身无效，房东应该返还耿先生剩余的全部房租，且房东在耿先生承租房屋时没有告知属于有过错一方，应当赔偿耿先生遭受的损失。耿先生对该房屋进行装修之前，要到相应机关备案登记。

　　那么商户租用商铺该怎样避免风险？张改云律师称，小商户在租用商铺时最好选择正规商家租用。在租用前要了解建筑物的使用性质、安全、消防问题及是否是出租人合法所有的房屋。同时，要在签订《租赁合同》时，对房东提前收回租赁房屋、房屋被拆迁、商铺其他产权人主张房屋所有权等情况的违约责任约定清楚。(记者 戎紫冰)

　　作者：戎紫冰来源山西晚报)